住宅ローンの審査がされる時には居住する物件が担保になります。

（居住しないものには住宅ローンとは言いません）

住宅ローンの担保は融資を行うと共に、対応する物件に抵当権が決められることにより話がまとまります。
抵当権が定められた物件は、住宅ローンが返済できない場合にローンと相殺されることになるはずなのですが、この長い不景気により、担保評価が下がり、追い金をしなくてはいけない状態の方が多数です。

そんな歴史を踏まえ、担保物件の評価が低いのに対し借り入れ希望金額が多い時には、住宅ローン審査に通らないことになります。
担保物件が低い評価を受けると、ローンが支払えない時に担保不足になってしまい、貸した金融機関に損害が生じるからです。

新築物件を買うために住宅ローンを申請するケースでは、それほど問題にはなりません。
難しいのは、中古物件の購入時の住宅ローン審査基準となります。
購入希望が担保の評価が低い中古物件で、担保が不足すると、審査が通らなくなってしまいます。
金融機関で申請する住宅ローン審査においては、中古物件を新規で申し込もうとする場合に基準設定が厳しいようです。
けれども、借り換えの際はまた違って、新規の申し込みに対して審査基準が相当甘くなります。

物件の査定が中古物件のポイントになり、借りたい額と査定額のバランスが悪ければ審査が通らないことが珍しくありません。
借り入れを受けたい金額より査定額が大きく下回った場合、減額を余儀なくされることがあります。
住宅ローンの借り換えをする際には、自己資金の割合が高いほど審査が通りやすくなります。