当社の事務所がある（横浜市）地域での話ですが、

ここは第７種高度地区のエリアです。都市計画法の内訳をみると、第7種高度地区の「最高限」は３１ｍと指定されています。

３１ｍというと、マンションでいうと大体１０階建。
そうやってみると、なるほど１０階建だったり9階建だったり、の高さになっています。
でも、すぐその横に18階くらいのものが建っている。
どうして？と思われたことありませんか？

確かに自治体から出ている表を見ると31ｍとなっているのですが、
その下にたくさん…この場合は高度地区の制限は適用されない…という内容の項目が列挙されています。
たとえば…

『地区計画等により高さの最高限度が定められている場合は、高度地区の適用が除外されます』
『市街地環境設計制度等により高さの緩和許可を受けた場合は、高度地区の適用が除外されます』

そのとおり。
ランドマークタワーのあたりも、最高限31ｍの地区ですけど、実際は296ｍ。
これは別途地区計画がある中で建っているので実現できているのですね。

また、この近所のマンションで高さに差があるのは、
「市街地環境設計制度」によるもので、敷地の周りに余地を残したり、緑化するなど…条件がクリアになれば高さをかせぐことができるので、
その結果、31ｍより高い建物が建つのです。

まれに「既存不適格」建物というものもあります。
それぞれの法律が出来る前にあった建物にその可能性は高くなりますが、それはまた何かの折に。

※この「高度地区」の制限は自治体によって変わりますから注意してください。

売買契約書を交わすのに先立って行われる重要事項説明書の説明、その内容は、その地所で家を建てる場合にどんな制限がかかるかなどが書かれています。

簡単な例ですと、建蔽率と容積率。
土地の面積に対してこれを超えては家は建てられない…と思っておいた方が良いでしょう。

細かく言うと、緩和措置というのがあって、それらのパーセンテージが少し大きくなるケースもありますが、どちらかというとさらに制限が重なって、その場所に被せられている建蔽率、容積率の数字より実際は低くなることの方が多いです。

ではその「制限」は何かと言うと、各「斜線制限」、「高度地区」、「絶対高さ制限」、「外壁後退」などです。

さて、今回の「重箱の隅」は
『絶対高さ』と「高度地区」で定めるところの『最高限』です。
どちらもそこに建てられる建物の高さを制限するものなのですが…。
まず、「絶対高さ制限」は第1種と第2種の「低層住居専用地域」のみでの規制です。

一方、「高度地区」では第1～7種まであるわけですが、それぞれの種ごとに建物の「最高限」の高さが規制されます。

どちらの規制が優先されるかというと厳しい方です。
重要事項説明書に「絶対高さ制限・・・有」となっているのは、低層住居専用地域であるはずです。
ただ、人によっては、「絶対高さ制限」と「高度地区」でいう「最高限」をごっちゃにして記載する場合もあります。
高さのことを記載しているので、誤りというほどではありませんが、正確には欄が違うのです。

都市計画法に基づく「地域地区」のひとつに「高度地区」があり、建物の高さに関する制限（最高限度または

最低限度）を規定しています。

一方、建築基準法では建物の高さについて、第一種・第二種低層住居専用地域内の高さの制限、道路斜線

制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、日影による中高層建築物の高さの制限が規定されています。

建築基準法による建物の高さの制限と「高度地区」による制限とは、どのように違うのでしょうか。

高度地区の制限内容は自治体によって違います。

高度地区について都市計画法では、「高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、または

土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度または最低限度を定める地区とする」（第9条17項）

と定義され、また、建築基準法では「高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する都市計画

において定められた内容に適合するものでなければならない」（第58条）とされているだけであり、具体的な

制限内容は法に定められていません。

建築基準法による斜線制限などが全国共通の規定であるのに対して、高度地区の制限内容は（それを導入

するかどうかも含めて）自治体ごとに異なっているのです。

◇最高限度高度地区の高さ制限とは…

最高限度高度地区は市街地環境の維持を目的として定められるもので、主に北側隣地の日照保護や通風

の確保などを考慮した「斜線型高さ制限」と、建物の高さ全体を一定限度以下に抑えるための「絶対高さ

制限」とに大別されます。

◇最低限度高度地区の制限とは…

上記の最高限度高度地区の制限とは逆に、土地利用の増進を目的として建物の最低限度の高さが指定さ

れる場合があります。

最低限度の高さよりも低い建物は建てることができず、決められた高さ以上の建物を（容積率など他の制限

の範囲内で）建てなければなりません。

ちなみに神奈川県の場合は…

神奈川県では横浜市、川崎市をはじめ、6市2町で高度地区の制限が導入されていますが、その内容はすべ

て異なっています。

横浜市では、斜線型高さ制限と絶対高さ制限とを組み合わせた第1種～第5種高度地区、絶対高さ制限のみ

による第6・第7高度地区の合計7類が規定されています。