この欄には一般のかたがあまり馴染みの無い50程の法律が列挙されています。

首都圏近郊整備地帯等整備法、都市公園法、砂防法、森林法、全国新幹線鉄道整備法、旧市街地改造法‥‥などなど。　私の経験でも関わったのはその内、下の１０程。

宅地造成等規制法、文化財保護法、急傾斜地法、景観法、公有地拡大推進法、都市緑地法、航空法、河川法、農地法、津波防災地域づくりに関する法律…くらいでしょうか。

ただ、その地域はその法のエリア内にあるものの、それらの法が関わってくるのが　500㎡以上の敷地からだったり、一定の高さ以上の変更だったり…となっているものがあります。

不動産業者によって、あるいは作成した宅建主任者によってそれを重要事項に素直に書く人もいれば、取引上関わりが無いのだから書かない、という人もいます。

もしチェックがついているにもかかわらずそれらの法についての説明が無ければ、質問して確かめましょう。

3.11の地震に伴い、宅建業法の改正が施行されました。

宅建試験においては、改正点があればかなりの確率で改正点に関する問題が

出題される傾向にありますので、要チェック事項ではないかと思います。

◇東日本大震災復興特別区域法（平成23年12月26日施行）

復興特区法第64条第4項において、被災関連市町村が指定した届出対象区域内で建築を行う者は、被災関連市町村に一定の届出が義務づけられました。

◇津波防災地域づくりに関する法律（平成23年12月27日施行）

1）津波法第21条において、「津波防護施設管理者」が指定する「津波防護施設区域」内で土地の掘削等をしようとする者は、津波防護施設管理者の許可が必要になりました。

2）①津波法第50条において、都道府県知事が浸水想定区域に存する施設について一定の要件を満たすものを指定津波防護施設として指定することができることとなり、同法第52条に基づいて、当該施設の改築等をしようとする者は都道府県知事に一定の届出が義務づけられました。

②津波法第56条において、市町村が警戒区域内に存する施設について一定の要件を満たすものを指定避難施設として指定することができることとなり、同法第58条に基づいて、当該施設の管理者は、改築等の重要な変更を加えようとするときは市町村に一定の届出が義務づけられました。

③津波法第60条において、市町村が円滑かつ迅速な避難の確保を図る為、警戒区域内の施設で一定の基準に適合するものについては、所有者と管理協定を締結し、当該施設の避難用部分の管理を市町村が自ら行う事ができることとなり、同法第68条に基づいて、公告のあった管理協定については、その公告のあった後において当該管理協定に係る協定避難施設の所有者となった者に対してもその効力が及ぶこととなりました。

3）津波法で新たに指定された「津波災害警戒区域」は、津波が発生した場合に住民その他の者の生命または身体に危害が生ずる恐れがあると認められる土地の区域で、都道府県知事が指定するものであり、重要事項説明の際に、取引対象となる宅地または建物が津波災害警戒区域内にあるときはその旨を説明する事が必要となりました。

ちなみに、今現在で神奈川県に「津波災害警戒区域」に指定されている場所はありません。

先日、初めて賃貸物件の重要事項説明をしました。

当社が作成したものではなく貸主側の業者が作成したものを使用したの

ですが、事前に内容を確認し、“ここを説明したらこう補足しよう”

“例えばこういうことです”･･･など頭の中で進め方のシミュレーションを

していたのですが、いざ説明をしだすと単に文章を読んでいるだけになり

聞いている借主も聞きづらかったのではないかと反省する所が多々ありました。

重説を聞く借主側も単に文章を読むだけよりかは、さまざまな事例等例え話が

あった方が理解しやすく聞くことが出来たのではないかと思います。

特に、敷金に関することや退去時の原状回復義務については事例を踏まえ

た上で説明しなければ一般の方は重説の説明だけで理解するのは難しいと

思います。

いざ退去時になって“聞いていなかった”“理解していなかった”など問題に

ならないよう注意をして説明することを心掛けたいと思います。

勿論、契約時には覚えていても退去時には忘れている事もあるとは思いますが･･･

また、売買の重要事項説明は賃貸よりも説明内容が多く、説明不足で損害賠償！･･

ということにもなりかねないので、その機会があれば慎重に分かり易く且つ聞き易く、

自社の立場及び買主の立場を理解した上で説明をしたいと思います。