以前オフィス家具の商社にいたので、新聞にオフィスの空室率がどうした…という記事が載ると自然に目に入ってしまいます。

でもこれはオフィス家具業界や関連企業にだけ関係しているニュースではなく、
まさに日本企業の“元気度”のバロメータともいえるでしょう。
不動産ニュース的にも、重要な数字のひとつとなるのですが、
驚いたことに、都内５区についての話ですが、

今年は、昨年の１．５倍の供給量・・・つまり、新築のオフィスが昨年の１．５倍もできているそうです。

ここのことろ、空室率が低下したという景気のいいニュースをあまり聞いていなかったので意外でしたが、
やはり賃貸住宅と同じで“新築プレミアム”があるのでしょうか？

いいえそうではないようです。
その記事によると、新築であっても、渋谷ヒカリエは満室なのに対して、他では空きが目立ったりと…、
単に“新築だから”ということではなさそうです。

ビルのオーナーも賃料設定に困ることでしょう。
既に入っているテナントから、値下げ交渉があるかもしれません。

かたくなに交渉を拒んでもいられません。
きっと新築物件も、競争力のある賃料をつけてきているはずです。
新築でこんな賃料なら、そっちに移ろっか？という微妙な差になっているのではないでしょうか？
人気が無くなったし、設備も古くなったから建てなおそうか…と思っても
普通の木造住宅と違って、高層ビルは建てなおそうとすると大変な手間と額になります。

いっそのこと爆破？

それをやってのけたのが、ニューヨークの９．１１ワールドトレードセンター・・・と、

これは都市伝説のひとつ…ですけどね。
謎が残る事件ですが、おっと話がそれてしまいました。

テナントが出てしまった末、居住用にリフォームしたビルにして成功しているケースもあります。

都会に住むという光景が普通になりつつありますが、
これも時代の流れなのでしょう。

オフィスの空室率は、新築が増えた分、数字が高くなりましたが、

「率」で全てを語ることはできない・・・そういうことですね。

投資用マンションの区分所有を買って儲けたいあなたに…前回に引き続き２回目です。

前回は、広告の下にずら～っと書いてある小さい文字に注意しましょうという話を書きましたが、今回は大きな文字編です。

広告をそのまま載せるのはマズいですから伏しますけど。

①まず「購入価格1,890万円」
いいですね～2,000万円を切っています。でも…101号室の場合…て書いてあります。１階…つまり一番安い部屋の例なんですね。

②「確定手取り家賃収入315万円（４年間の総額）」
嬉しいですね～確定！と言われると。でも…ん？4年間の総額。さらに、「賃料は4年間変更なし、経過後は更新可」と。…更新可というのは昔、地価が上がっている頃の文句でしょうか。今や更新可と言われなくても確実に下がることになります。

③極めつけはコレ！
「月々の家賃収入　68,300円、支出（提携ローンでご購入の場合）月々62,374円」
なるほど、すごいですよね。
２千万円近いマンションをローン組んで買っても毎月6千円ほどが収入になるというのですから。

毎月…6千円…です。

書いてはいませんが、もし2年後に給湯機が壊れたとしましょう。
6千円を毎月貯めて2年間で144,000円になりました。
単身者用の給湯機は工事費込みでちょうどそれくらいになり、利益ゼロかマイナスに。

なぜなら、固定資産税、都市計画税、所得税、登記費用、不動産取得税…いろいろ払うといくらになりますか？
どこにも書いていません。

④さらに大きな文字で
「月々の家賃収入確保で暮らしを守る！」「○○大学、○○大学、○○大学路線」「○○年、大規模商業施設オープン予定」いろいろ書いてありますが、
○○大学はいつ移転するかもわからないし、大規模商業施設も…。
月々の家賃収入といっても、ローンの金利がそのままか低くなればまだ希望がありますが、この超低金利と言われている中での試算ですから、金利が上がる余地はアリアリです。そうなると、毎月6千円のアガリは風前の灯…ですね。

ローンを組まずに２千万円の物件を現金で買われるのであれば良い投資先かも知れませんが…
おわかりいただけましたか？

小さい文字を読むの…好きですか？
そろそろ老眼鏡が必要になっている私にとってはNoと言いたいところです。

生命保険に加入した時、小さい文字でびっしり書いてある約款という冊子を渡されました。大切な内容だとは思いながら一回も読んだことがありません。
でも、逆に事業者の立場になると、読んでほしくないところは小さい文字にしたくなるもの。

不動産投資をしようとするあなたは、生命保険の約款を読む根気は要りませんが、小さい文字に注意を払うことに少しだけ慣れていただきたいと思います。

私はそれを読むのが今では楽しみになっています。
投資する方々がその物件を買った後で“そんなの聞いてなかった”となるように、業者がさりげなくつくる落とし穴は何かな～と探すのです。

例えば都内豊島区、１Kの区分所有物件、購入価格は1,890万円。駅まで徒歩7分
小さい文字にはこういうことが書いてあります。

物件名からはじまり、住所や敷地面積などいろいろ書いてあって…
■借り上げ賃料/月額68,000～73,200円　■賃料支払免責期間/3か月　■借り上げ期間/4年間　■管理費/入居者負担　■修繕積立金/購入者負担　■敷金・礼金・保証金/お支払いいたしません　■提携ローンのご案内/・・・・年利率2.544％～6.06％　■火災保険料/別途ご負担いただきます　■金融機関事務手数料/最低105,000円　■自社事務手数料/52,500円　■管理基金/（一括）150,000円……….

「4年間借り上げ…」で安心だと思ったら…ん？
支払免責期間て…？これは、3か月は賃料はお支払いしませんよ、という意味です。

敷金…？　あなたの元には借り上げ賃料だけしか入りません。

提携ローン…なに？～6％って…頭金を購入金額の1割入れてローン組んだら、なんと毎月の支払はローンだけで10万円を超えました。

金融機関事務手数料？…10万円もかかりますか？　そのうえに自社の事務手数料…ですか。

管理基金150,000円？…賃料に換算したら2カ月分…ですね。

こんな感じで、マンション販売業者は１戸販売するごとに、仲介手数料だけでなく、
事務手数料、敷金、礼金、保証料（更新ごとに毎回）、もしかしたら火災保険会社からと提携ローンの金融業者からのキックバックが収入になります。
営業マンに高い交通費や報酬を払える訳です。

小さい文字だけではありません。大きな文字でも「おお～っ」と思わせることが書いてありますけど、それはまた後日。

それぞれの業者さんの誠意が広告の細かい文字に表れますね。