マンション（区分所有）における小規模滅失とは、建物価格の

2分の1以下に相当する部分が、地震・火災等により滅失する

ことをいいます。

逆に大規模滅失とは、建物価格の2分の1以上に相当する

部分が滅失することをいいます。

それぞれの復旧について、区分所有法の考え方が違ってきます。

専有部分の損害については、区分所有法および民法によれ

ば、各区分所有者が専有部分を単独で所有しているので、

原則的には区分所有者が単独で（集会の決議等を経ないで）

専有部分の復旧を行なうことができるのであるが、現実的には

管理規約の定めにより、専有部分を復旧するには理事長の承認

等の手続きを必要としているケースがほとんどです。

なお専有部分の復旧工事にかかる費用は、その専有部分の区分所有者の自己負担となります。

次に、共用部分の損害については、「小規模滅失」と「大規模滅失」により取扱いが異なります。

1． 小規模滅失の場合

小規模滅失の場合には、区分所有法の規定によれば、それぞれの区分所有者が単独で（集会の決議等を経ないで）、損害を受けた共用部分を復旧することができます。

しかし実際には、管理組合の集会の普通決議を経ることがほとんどです。
共用部分の復旧工事にかかる費用は、共用部分の持分割合に応じて区分所有者全員が費用を分担するようになります。

2．大規模滅失の場合
この場合には、復旧を行なうためには、区分所有者の集会の特別決議（区分所有者数の4分の3以上および議決権の各4分の3以上の賛成）により可決した場合にのみ、共用部分の復旧を行なうことができます。
このように大規模滅失については、復旧にかかる費用が巨額であること、建物自体の建替えも検討する必要があること等により、特別多数の賛成が要件とされています。

なお、大規模滅失における復旧決議に賛成しなかった区分所有者は、復旧決議に賛成した区分所有者に対して、自己の所有する建物および敷地に関する権利を、時価で買い取るように請求することができます。
これは復旧に参加する意思のない区分所有者が、速やかに区分所有建物の権利関係から離脱できるように配慮した規定です。
なお、「小規模滅失」および「大規模滅失」のどちらについても、集会における区分所有者数の5分の4以上および議決権の5分の4以上の賛成により、区分所有建物の「建替え決議」を可決して、建物全部を建て替えることも可能になります。

一般の方であればマンション購入の際、このような説明は受けないですし、よっぽどのことがなければ小規模滅失ですら起こることは稀なのでこのような法律があることもご存じないかと思いますが、またいつ大地震が起きるか分かりません。現在マンションに居住されている方はこのような法律があることを知って頂ければと思います。

平成23年8月の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の再改訂を踏まえ、

退去時の原状回復費用に関するトラブルを未然に防止する観点から、貸主・借り主の

双方が、入居時に原状回復に関する条件を確認するようになっています。

退去時に借り主が行う原状回復の内容・方法については、貸主と借り主で

協議した上で実施するようになっていますので、下記内容が絶対という訳で

はありません。賃貸する際は、必ずどちらの負担になるのかを明確にして

借りるように心掛けて下さい。

【賃貸人（貸主）・賃借人（借り主）の修繕分担表】

媒介報酬請求権とは、宅建業者の媒介によって売買契約が成立した時に発生する権利です。

媒介業務とは、他人の間を取り持って、契約成立に向けて尽力し契約を成立させることを言うので、契約を成立させれば業務を遂行した事になるというのが基本的な考えです。

そのため、理論上はいったん契約が成立した以上、その時点で媒介報酬請求権が発生し、その後に契約が解除された場合でも媒介報酬請求権は消滅しないのが原則的な考えです。

しかし、売買契約が成立した後に決済・引渡しがなされなかった場合は、契約が成立しただけでは約定報酬全額を請求できる訳ではありません。

その理由は…

◇媒介契約において約定報酬の支払いを合意する場合、当事者は売買契約が成立するだけでなく、その履行がなされ目的が達成される事を想定して合意している為。

◇売買契約の決済引渡しが完了せずに売買契約が解消された時には、媒介業者は予定していた残代金の決済、引渡しの事務の補助業務を行わずに済む為。

◇決済に至らなければ売買契約当事者は、何ら利益を得られない事になる為。

決済に至らなかった事について媒介業者に責任のない事情による場合は、媒介業者が全く報酬を請求できないと考えるのは酷な為、商法第512条（報酬請求権）に基づき、相当な報酬を請求できるとされています。

今後、不動産購入を考えられている方は、万が一契約後の解約を余儀なくされた場合（自己都合）は、それまでに媒介業者が尽力した分含め、相当額の報酬は支払わなければならない事は頭に入れておかれた方がいいかと思います。