瑕疵（かし）とは、ある物に対し一般的に備わっていて当然の機能が備わっていないこと。あるべき品質や性能が欠如していること。

売買契約において、買主が売主から目的物の引渡しを受けたものの、目的物に隠れた瑕疵があったことが判明した場合、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約の目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この条件を満たさないときは、損害賠償請求のみをすることができる（570条、566条）。これを売主の瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）という。
ここにいう隠れた瑕疵とは、買主が通常の注意を払っても知り得ない瑕疵を指す。売主が知らせない場合で、普通に注意を払っておいても気付かないようなものがこれに当たるが、売主自身も知らなかったものも含む。例えば、住宅であれば表面に現れていないシロアリ被害や雨漏りなどはこれに該当する。隠れた瑕疵に当たるためには、【1】一般人が通常の注意を払っても知り得ない瑕疵であることと、【2】買主が善意・無過失であることが必要である

事実か確認できなくても、マイナスな面を聞いてしまったらお伝えしなければなりません。

不動産の物理的欠陥以外の瑕疵に焦点を当てます。
つまり自殺や殺人といった事件事故や暴力団事務所の存在などの心理的瑕疵についてです。

告知義務や瑕疵担保責任に関して、これといった明確な基準がないため様々なウワサがあるようです。
一度誰かが住めば告知しなくていい？5年以上経ったら問題ない？？知らなかったことにすれば責任にならない？？？
誰の話が本当なのでしょうか？
この際、無責任なウワサ話は一旦忘れましょう。あくまでも噂です

個別の紛争事例に一般論で答えることはできないですが、ここでは実際の判決の一部をあげてみたいと思います。

ローン/融資特約とは、

金融機関やローン会社からの融資を前提として不動産を購入する場合に、予定していたローンが不成立になると、不動産の購入ができなくなる可能性があります。そこで、融資を受けられなかった場合に備えて、売買契約書の中に入れる特約条項の一つです。

内容は「指定の金融機関とローン契約が成立しなかった場合には契約を白紙撤回し、支払済みの前金を無利息で返還する」などがあります。

重要事項説明書には下記のように表現されています。

一定の期日までに融資承認がなければ自動的に契約が解除となるタイプ（解除条件型）と、一定の期日までに融資承認がなければ、定められた解除期限までであれば契約の解除をすることができるタイプ（解除権留保型）の二つがあります。

○	「解除条件型」のローン特約
	条件が成就（ローンの否認）した時に、当然に売買契約の効力が消滅するという内容を定めた特約（民法第127条第2項型特約）

○	「停止条件型」のローン特約
	条件が成就（ローンの承認）した時に、売買契約の効力が生じるという内容を定めた特約（民法第127条第1項型特約）

解除権留保型　この場合、解除期限までに相手に「解除」の意思表示を到達されることが必要で、それを過ぎてしまうと、ローン特約による解除はできなくなる、実際の契約では、ローン特約の期限までに融資の承認が得られなくても当事者双方が契約の続行を望み、別の金融機関に融資申し込みをする場合もありますが、このような場合には、ローン特約の期間を変更するための変更合意が必要となる。

解除権留保型のローン特約の場合、買主側にはローンが承認されなくても買うという選択肢があるので、ローン特約を理由に解除するのかしないのかの意思表示は明確にする必要がある。

実際には、買主、売主双方が望んだ契約ですので、履行されるように仲介業者が仕事をするのですが、どうしようもない時も、事故にならないように仲介業者が頑張るのです。

融資利用の特約による解除
1.後記「16.金銭の貸借に関する事項」欄に記載された融資承認取得期日までに融資の全部もしくは一部について承認が得られない、または否認された場合、買主は上記の期日までであれば、売買契約を解除できます。
2.前項により売買契約が解除された場合、売主は、買主に受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還しなければなりません。

クーリング・オフとは、買主に与えられた「契約を解除する」権利です。

宅建業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、宅建

業者の事務所又はそれに準ずる場所以外の場所でなされた宅地建物

の買受けの申込み又は売買契約について、8日間以内の場合には

無条件に申込みの撤回又は契約の解除ができます。

これをクーリング・オフといいます。

ここで注意しなければならないことは、宅建業者が自ら売主となって

宅地や建物を販売する場合に限られるということです。

ただし、次の場合には申込みの撤回等が出来ません。

（1）申込みの撤回等ができる旨等一定の事項を告げられた日から8日を経過したとき。

（2）宅地建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部が支払われたとき。

ちなみに買受けの申込みを事務所で行い、事務所等以外で契約締結した買主も、

クーリング・オフの適用要件から外れてしまいます。

逆に、事務所等以外で買受けの申込みを行い、事務所で契約締結をした買主は、

クーリング・オフが可能となります。

最初の申込みをどこで行ったかで判断するわけです。

申込みの撤回等の意思表示は、書面により行う必要がありその効力は書面を発したときに生じます。

言い換えると、相手方に届くまでもなくポストに入れてしまえば申込みの撤回や契約解除の効果が

発生します。

この場合、宅建業者は速やかに手付その他の受領した金銭を返還しなければなりません。

8日以内であればどのような場合でもクーリング・オフ出来る訳ではありませんのでご注意ください。