不動産を購入する時にお世話になるのが住宅ローン。

不動産の購入は、あらかじめ金融機関で資金を用意してから契約するのではなく、
契約してから融資を決定させて、引渡し…という順序で行います。

購入者が一般のサラリーマンの場合ですと、契約をしてから金融機関に審査をお願いしておおよそ3週間前後で「融資が決定」されますが、
もし、その購入者に予定額の融資が出ない、という場合どうなってしまうのでしょうか。

「融資利用の特約」の条件で契約をした場合、２通りのストーリーがあります。
１つは、あらかじめ決めた時期までに融資が決定しない場合、自動的に白紙解約になるケース。（解除条件型）
もうひとつは、その時期までに融資が決定しない場合、買主は契約を白紙にできる、というケース。（解除権留保型）

同じようで少し違います。

融資の審査が予定より延びることはままあることなのですが、買主側が、もう少し審査に時間が必要な時は、お互いに「延期の合意書」を交わして、その時期および、契約書にある「引渡しの期限」を延長することもあります。

ただ、これは買主・売主の合意が前提ですので、必ずしも延長できるとは限りません。
ですから契約書どおりの期限を守ることは大切なのです。

ローン/融資特約とは、

金融機関やローン会社からの融資を前提として不動産を購入する場合に、予定していたローンが不成立になると、不動産の購入ができなくなる可能性があります。そこで、融資を受けられなかった場合に備えて、売買契約書の中に入れる特約条項の一つです。

内容は「指定の金融機関とローン契約が成立しなかった場合には契約を白紙撤回し、支払済みの前金を無利息で返還する」などがあります。

重要事項説明書には下記のように表現されています。

一定の期日までに融資承認がなければ自動的に契約が解除となるタイプ（解除条件型）と、一定の期日までに融資承認がなければ、定められた解除期限までであれば契約の解除をすることができるタイプ（解除権留保型）の二つがあります。

○	「解除条件型」のローン特約
	条件が成就（ローンの否認）した時に、当然に売買契約の効力が消滅するという内容を定めた特約（民法第127条第2項型特約）

○	「停止条件型」のローン特約
	条件が成就（ローンの承認）した時に、売買契約の効力が生じるという内容を定めた特約（民法第127条第1項型特約）

解除権留保型　この場合、解除期限までに相手に「解除」の意思表示を到達されることが必要で、それを過ぎてしまうと、ローン特約による解除はできなくなる、実際の契約では、ローン特約の期限までに融資の承認が得られなくても当事者双方が契約の続行を望み、別の金融機関に融資申し込みをする場合もありますが、このような場合には、ローン特約の期間を変更するための変更合意が必要となる。

解除権留保型のローン特約の場合、買主側にはローンが承認されなくても買うという選択肢があるので、ローン特約を理由に解除するのかしないのかの意思表示は明確にする必要がある。

実際には、買主、売主双方が望んだ契約ですので、履行されるように仲介業者が仕事をするのですが、どうしようもない時も、事故にならないように仲介業者が頑張るのです。

融資利用の特約による解除
1.後記「16.金銭の貸借に関する事項」欄に記載された融資承認取得期日までに融資の全部もしくは一部について承認が得られない、または否認された場合、買主は上記の期日までであれば、売買契約を解除できます。
2.前項により売買契約が解除された場合、売主は、買主に受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還しなければなりません。