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中間省略登記の代替手法を用いた瑕疵担保免責契約の成否
中間省略登記に代わる方法として、「第三者のためにする契約」と「買主の地位の譲渡契約」を利用する方法が考えられているが、
その第2の契約を、それぞれ「無名契約」としたり、「買主の地位の譲渡契約」とすることにより、
売主の瑕疵担保責任を免れることができると本に書いてあるが・・・
なぜ、そのような契約をしたいのか？
（例）不動産の買取り再販会社であるが、このたび再販する中古マンションは、築年数も経っており、管理体制もあまりよくない物件なので、できることなら瑕疵担保責任を負いたくない。
ついては、下図のような中間省略登記に代わる方法としての「第三者のためにする契約」などの手法を用いて、一般消費者であるエンドユーザーに対し、瑕疵担保責任を負わない特約付で売却したい。
（私は思う。瑕疵担保責任を負いたい会社・個人はいない・・・上記の理由はもはや「第三者の為に」なんてことはない、自分の為である。）
| ○ 国土交通省による不動産業界あて通知 | |
| 国総動第19号 平成19年7月10日 |
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| 各業界団体の長 殿 | |
| 国土交通省総合政策局不動産業課長 | |
| いわゆる「中間省略登記」に係る不動産取引の運用改善について | |
| 標記に関し、平成19年5月30日に規制改革会議において決定された『規制改革推進のための第1次答申』を踏まえ、今般、別添1の通り『規制改革推進のための3か年計画』が平成19年6月22日に閣議決定されたところである。 これを踏まえ、宅地建物取引業法の適用関係に関し、下記事項について、貴団体加盟の業者に対する周知及び指導を行われたい。 |
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| 記 | |
| 甲（売主等）、乙（転売者等）、丙（買主等）の三者が宅地又は建物の売買等に関与する場合において、実体上、所有権が甲から丙に直接移転し、中間者乙を経由しないことになる類型の契約である「第三者のためにする売買契約の売主から当該第三者への直接の所有権の移転」又は「買主の地位を譲渡した場合における売主から買主の地位の譲受人への直接の所有権の移転」については、乙が宅地建物取引業者で丙が一般消費者であるとき、契約形態の違いに応じ、宅地建物取引業法の適用関係について次の点に留意すること。 | |
| 1. | 甲乙間の契約を第三者のためにする契約とし、かつ、乙丙間の契約を他人物の売買契約とする場合において、乙が他人物の所有権の移転を実質的に支配していることが客観的に明らかである場合には宅地建物取引業法第33条の2の規定の適用が除外されることとなるよう、別添2の通り、宅地建物取引業法施行規則（昭和32年建設省令第12号）第15条の6の規定を改正したこと（平成19年7月10日公布・施行）。 |
| 2. | 乙丙間において買主の地位の譲渡を行う場合、又は甲乙間の契約を第三者のためにする契約とし乙丙間の契約を無名契約とする場合は、乙丙間の契約は民法上の典型契約たる宅地建物の売買契約とは異なるため、乙が宅地建物取引業者であっても売買契約に関する宅地建物取引業法の規律を受けない。 一方、この場合には、乙丙間の契約について乙に重要事項説明や瑕疵担保責任の特例等の宅地建物取引業法上の規制が及ばず、また、不適切な行為があった場合に宅地建物取引業法違反の監督処分を行えないため、丙は消費者保護上不安定な地位にあることから、そのような契約形式による場合には、宅地建物取引業者乙に宅地建物取引業法上の重要事項説明や瑕疵担保責任の特例等の規制が及ばないことや、瑕疵担保責任については個別の合意に基づく特約によることなど、丙が自らの法的地位を十分に理解した上で行うことが前提となる。 このため、丙との間に契約当事者である乙は、そのような無名契約の前提について、丙に対して十分な説明を行った上で、両当事者の意思の合致のもとで契約を締結する必要があることに留意すること。 |
景気の良い時の状況とはかなり異なる・・・・バブル期は中間省略はさかんにあったと・・・契約直後には価格が上がる状態
「第三者のためにする契約」とか「買主の地位の譲渡」といった、中間省略登記の代替手段として認められた異例の複雑なスタイルを取る理由が、エンドユーザーである買主に誰も瑕疵担保責任を負わないようにするためということであれば、あまり推奨できる手法ではない。
このような手法が取られるのはまれであるが、一般消費者である買主の無知に乗じて、すなわち買主が十分その法的結論を知らないまま契約をしてしまうというケースもある。回答欄の国交省不動産業課長通知が強調するとおり、「買主が自らの法的地位を十分に理解した上で」契約締結をすることが必要である。かつてと異なり、企業のコンプライアンスが叫ばれる時代である。
