株の取引をしている方は分かるかも知れませんが、株は一時上がって“いまナンボ儲けてるぞ～”と言っても

明日にはがた落ちしていることもあります。
つまり売り時が肝心。売って換金してはじめて利益（または損失）が確定します。

不動産も同様です。

一生に一度か二度…と考えている方は違いますけど、不動産を投資先として見ている方にとっては、
売り時がとても重要です。

売るとなると、最初のステップは「査定」
私の自宅にはほぼ毎日「売却査定承ります」のチラシが入ります。

あれだけチラシを入れられると潜在意識に刷り込まれて、つい電話をかけてしまうかもしれませんね。

私は査定を実際にしてきましたが、とても悔しい思いをしてきました。
これは心理戦なのです。

今、不動産の価格はとても不安定です。

3,000万円にしかならないと思っているあなたの不動産に対して、“うちなら4,000万でイケますよ”
なんて言われたら嬉しくなってたまらないでしょ？

即刻その不動産業者さんと媒介契約（あなたの会社に販売をお願いしますよ、という契約）を結ぶことでしょう。

でも、ちょっと待ってください。

きっと、大手の業者も、中小のところも、近隣の成約事例のデータを持ってくるでしょう。
それをあなたはじっくり見てみてください。

それが事実かどうかの確証はありませんけど、成約日もよ～く見てくださいね。
震災の前か後かでは市場は相当変わっていますし。

何社か査定しても構いませんが、事実は変わりません。
実際に相談して、あなたが納得された業者を選んでください。
私もそのおめがねに適うひとりでありたいと思います。

売却にまつわるトリックというか、売却の壺・・・についてはぜひ、ご売却を決められたらすぐにお話ししたいと思います。
失敗する前に、お気軽にご相談ください。

一戸建て、マンション、土地等をお持ちの方で売却を考えられている方はまず不動産屋へ相談に行くと思います。

その時、一番気になるのはいくらで売却出来るのかという事ではないでしょうか。

その時、不動産屋はどのようにして査定をするのでしょうか？

今までの経験値からいくら位と言うのでしょうか？

お客様から依頼があった場合、不動産屋は媒介価格について意見を述べる時はその根拠を明示する事が義務付けられています。

その為に「価格査定マニュアル」を使用しお客様に価格の根拠を説明できる様にしています。

価格査定マニュアルの基本構造は　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

①     比較方式…対象不動産と類似の不動産が実際いくらで取引されているのかを調査し比較の上、価格を求める。

②     原価方式…対象不動産と同等のものを現在造ったらいくらかかるのかを調査し、これに対象不動産が造られてから何年経っているかによる減価修正を行って価格を求める。

③     収益方式…不動産が賃貸用等に供されている場合、収益を一定の利回りで割る事によって価格を求める。

の3方式を対象不動産によって使い分けマニュアルを作成していきます。

お客様は少しでも高く売りたいと希望価格を出され、不動産屋は取引事例等を基に査定価格を出すので基本的にはお客様の希望価格の方が高くなるケースが多いようです。

あとは話し合いの上、現実に市場で販売できる価格を設定し売出し価格を出します。

価格査定マニュアルには細かな項目を入力して結果を出すのですが、（財）不動産流通近代化センターのＨＰで項目は見られるので参考までに見てみるのも面白いと思います。

不動産の売却はこちらへ！というチラシがほぼ毎日のようにポスティングされています。

このチラシに書いてそのままファックスしてくれたら無料査定します、という業者もあれば、この周辺で予算がいくらの客がいるからどうか相談してください…という具体的なものまで。

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その具体的なチラシですが、賢明な方ならおわかりだと思いますが、本当にそういう顧客がいることは…ほとんどないのですね。

不動産業者、特に仲介業で一番立場的に有利なのは所有者から専任媒介契約をすること。
専任業者…業界でいう「ブツモト」です。

ブツモトになれば、自ら購入者を見つければ、仲介手数料は売主からも買主からも入るし、
仮に、隣の不動産屋が購入者を見つけても、売主から仲介手数料は入ってきます。

だから、査定を依頼されることでブツモトになるきっかけを作るのです。

ここで査定をどこの業者に選んだらいいのか？ということですが、

「それは…あなたが決めることです」とミタさん風に言いたいところですが、ぜひ当社へ！

査定をするとき、あなたはきっと2社以上に依頼するはず。
複数社の査定額がほぼ同じならそれがきっと正しい査定額です。
あとは営業の眼を見て、ソリが合う方の会社と媒介契約すれば良いと思います。

ですがたいがい、査定に使われる資料は同じでも、査定額が違うことになります。

迷いに迷ったら当社にご相談ください。

一番頼りになるのは近隣物件の最近の成約事例です。

先に書いた、「とにかくブツモトになるため」の査定をする業者は、
一概に高い査定額を言ってきます。
成約事例を見て、だいたい3,000万円くらいだなぁ～、とあなたが思っているところに
4,000万円スタートで行きましょう…とか。

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売主であるあなたは、その4,000万円に眼がくらんでその業者で媒介契約を結びたくなるでしょう。

でも、そういう会社はえてして、媒介契約をとったあと、劇的な減額を要求するものです。
このカラクリは書くと長くなりますので後日にしますが、

やっぱり甘い話には注意が必要なのですね。