小さい文字を読むの…好きですか？
そろそろ老眼鏡が必要になっている私にとってはNoと言いたいところです。

生命保険に加入した時、小さい文字でびっしり書いてある約款という冊子を渡されました。大切な内容だとは思いながら一回も読んだことがありません。
でも、逆に事業者の立場になると、読んでほしくないところは小さい文字にしたくなるもの。

不動産投資をしようとするあなたは、生命保険の約款を読む根気は要りませんが、小さい文字に注意を払うことに少しだけ慣れていただきたいと思います。

私はそれを読むのが今では楽しみになっています。
投資する方々がその物件を買った後で“そんなの聞いてなかった”となるように、業者がさりげなくつくる落とし穴は何かな～と探すのです。

例えば都内豊島区、１Kの区分所有物件、購入価格は1,890万円。駅まで徒歩7分
小さい文字にはこういうことが書いてあります。

物件名からはじまり、住所や敷地面積などいろいろ書いてあって…
■借り上げ賃料/月額68,000～73,200円　■賃料支払免責期間/3か月　■借り上げ期間/4年間　■管理費/入居者負担　■修繕積立金/購入者負担　■敷金・礼金・保証金/お支払いいたしません　■提携ローンのご案内/・・・・年利率2.544％～6.06％　■火災保険料/別途ご負担いただきます　■金融機関事務手数料/最低105,000円　■自社事務手数料/52,500円　■管理基金/（一括）150,000円……….

「4年間借り上げ…」で安心だと思ったら…ん？
支払免責期間て…？これは、3か月は賃料はお支払いしませんよ、という意味です。

敷金…？　あなたの元には借り上げ賃料だけしか入りません。

提携ローン…なに？～6％って…頭金を購入金額の1割入れてローン組んだら、なんと毎月の支払はローンだけで10万円を超えました。

金融機関事務手数料？…10万円もかかりますか？　そのうえに自社の事務手数料…ですか。

管理基金150,000円？…賃料に換算したら2カ月分…ですね。

こんな感じで、マンション販売業者は１戸販売するごとに、仲介手数料だけでなく、
事務手数料、敷金、礼金、保証料（更新ごとに毎回）、もしかしたら火災保険会社からと提携ローンの金融業者からのキックバックが収入になります。
営業マンに高い交通費や報酬を払える訳です。

小さい文字だけではありません。大きな文字でも「おお～っ」と思わせることが書いてありますけど、それはまた後日。

それぞれの業者さんの誠意が広告の細かい文字に表れますね。

もう過去のものかと思ったらまだ続いていたんですね、投資用マンションを売りつける営業が。

打ち合わせコーナーにお客さんを入れたら、ドアのカギを閉めてしまうようです。
契約書にサインするまで返さないって…そんなぁ。
私たちはそれを「詰め営業」と言いますが、詰め将棋のごとく購入者の買わない理由を全部潰して追いこんでいくのです。

以前友達から投資用のマンションを買いたいんだけど同席してくれないか？といわれたことがあり、楽しみにしていましたが業者から断られたそうです。
そりゃそうでしょうね。
私のような冷めた外野がいたら間違いなく購入を止めるはずですから。

投資用のワンルームマンション営業…一時の勢いはなくなりましたがまだ健在ですね。

北海道や九州や四国へ行って、都内の投資用マンションを販売してくるんです。
購入者は一度も物件を見ることなく、アガリを期待して買うのですが、

サラリーマンで20万円の給料をもらっていたとしましょう。

そのうちの6万円を今の賃貸で払うと、14万円が残ります。生活費で5万円使うとして、残り9万円。

都内のワンルームを買うのに毎月のローンの支払いが6万円。でもそのワンルームの家賃が7万円。
するとワンルームを持ちながら、ローンを払っていっても毎月１万円ずつ増えていきます…。

こんなうまい話が…あっていいんでしょうか？

何千万もするマンションを買っても毎月儲かる…なんて聞いたら、つい買ってしまいますよね。

でも、ローンの金利が一定って誰が決めたんでしょう？
家賃が必ず入ってくるって誰か保証してくれたでしょうか？30年間借り上げ？…大丈夫ですか？
家賃が下がる傾向にある今、どんなシミュレートをしてくれたでしょうか？
機器が故障した場合はどのような手配になっていますか？その業者が手配する工事業者指定になっていませんか？

まあ、こういうことがあって、結局あなたの利益がどんどん削られていくのです。

ワンルームの投資用マンションのすべてが儲からないのではありませんが、
詰め営業で売るということは、そうでもしないと売れない商品だということを忘れてはいけません。

余談ですが、最近は詰め営業をできる若者が少なくなったと聞きました。

なので、日本語を勉強している中国人に詰め営業を憶えさせて、ガンガンやっているという半ば笑い話まであります。
真偽のほどは不明ですが、日本の若者はそれほど草食化してしまった…ということですかね？

○肉○食…　焼肉定食じゃありませんよ～

他人の失敗は蜜の味？　というわけではありませんが、失敗から学ぶことはたくさんあります。

不動産仲介という立場から見ると、お客様に意外な傾向があることに気付きました。

不動産の売買を一生に何度もする人は少ないと思いますが、仲介業者は年間に数十という物件の売買を経験するので、どうぞきいていただき同じ轍を踏まないで欲しいと思っています。

自宅を買う場合のよくある失敗

探し始めとして最初に入った不動産屋で最初に案内された物件が気に入ってしまった場合です。

迷うところですよね。価格は射程内、広さもまあまあ、日当りはもうしぶんなし、駅から少し遠いけど通える範囲。どうしよう…決めちゃおうか。たまたま内覧しているときに、もう1組来てたっけ。相手もまあまあ気に入っている様子だったし…。

ここで分かれます。
①もう少し他も見てから決めよう
②もうここに決めよう
あなたはどっちでしょう？

探し始めた最初に見た物件ですよ！　たいていの方は①を選びます。
営業が「気に入ったらもう決めましょう、他から申し込みが入ったらせっかくの物件を逃しちゃいますよ」と言うと、疑い深いあなたは、「この営業マンは、そうやって即決させようと急かしている」と思うのです。
残念にも、他の物件を見ている内に、別の人がその物件に申し込みを入れてしまいました。

一応、今から申し込みを入れれば二番手だけれども、一番手のかたのローン審査が通らない場合意外は順番はほとんど回ってきません。
それを聞かされて気落ちしたあなたは、どうなるかというと、その物件に酷似した物件でないと満足できない頭になってしまいます。
私はそれを「物件の亡霊」と呼んでいますが、その亡霊にしばらく悩まされることになり、なかなか決められないか、
少々嫌な部分がある物件でも妥協して買うことになってしまいます。
こうなってしまうと、家に対する愛着もイマイチになってしまうようです。30年ものローンを組んで返していく家が満足できるものでないのは…少々残念な気がします。

私の財布が痛むわけではないのですが、ぜひ直感を信じてください。
意外に直感はあなたに正直なものです。

もう少し他を見てから…の後には、「最初に見た物件がこんなに良ければ、2つ目、3つ目でもっといい物件に出会えるかもしれない」という感覚があります。もちろん次に見た物件で本当にピッタリな物件にあたるケースもありますけどね。

心配性なあなたには方法があります。

購入申込書に法的拘束力は…残念ながらほとんどありません。
Aという不動産業者で申し込みを入れたあと、すぐBという不動産業者で同じ条件で物件を案内してもらうのです。

私自身、Aの立場でお客様を案内したこともあれば、Bの立場になったこともあります。
もし、Bでさっきの物件よりピッタリなのに出会ってしまった場合は、Aにごめんなさい…してください。

申込書を書くには相当の決心はもちろん必要ですが、どうしても迷った場合のみに使ってください。
そして、結論を出した後は他の物件を見ないというのも、購入者にとって精神衛生上いい結果になっているようです。