不動産の売買でも賃貸でも契約する時にはまず、重要事項説明書で物件の詳細を説明して
それを承知したうえで契約…となるのですが、
１０年ちょっと前にはまだ、手書きで対応していたようですね。
今やＰＣでラクラク作成できますが。

それから何十年も経って、いろいろ文句を言う人がいて、裁判になって、結果、今のような契約書になったのでしょう。
とっても細かいしクドいんです。

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最近の大きな変更はやはり…あの、反社会勢力の方々への対応についての記述が増えたことですね。
「神奈川県暴力団排除条例に基づき、乙は、本物件上に、自己又は第三者をして建築又は設置した建物等を、暴力団事務所として使用してはならないものとします。」

これが契約書に書かれていますし、もしこれに違反すると、すぐ出ていかなくてはならないだけでなく、契約内容によっては敷金などの預けたお金も戻ってこないことにもなります。

おまけに誓約書があるので、かなり厳しくなったし、事務仕事も増えました。これは仕方が無いとして…。

で、何とも言えない文言…ですが、

こんなことが「わざわざ」書き込まれています。

隣は第三者が所有する土地なので、将来どんな建物が建つかわかりません。建物が建った場合、風向、眺望、日照、電波、臭気に変化があるかもしれない（から文句いわないでくださいね）。

ははぁ～、日照、眺望、電波はわかるとしても、風向？臭気？…わざわざ…です。

もうひとつ、

重要事項説明書で説明した法の制限は、説明した今日時点の法なので、将来緩和されたり厳しくなったりすることがある（から文句言わないでくださいね）。

なるほど～、そんなこと言ったらすべての契約事がそういうことになりそうですよね。

契約書の下から二つ目に、契約書に記載されていないことで問題があったら、当事者が誠実に話し合いをしましょうね、
という内容があるので、それに任せたらいいのに…と思うのですが、

あと、契約する時に契約者が「反社会勢力」の人じゃないことを確認することが義務になっていますが、
当たり前のように「そうじゃない」ことを前提にお話ししていますけど…

「そう」なケースが出てきたらどうしましょ？

あなたが新築のアパートや、中古のアパートを投資用に買ったとしたら、どんな設備をつけますか？
もし古い物件をリフォームして、新たに貸室をつくるとしたら、何に気を配ればいいのでしょうか？

一言でいうと、それは費用対効果じゃないでしょうか？

一戸建ての住居であれば、快適性のためにはあれも付けたい、これも付けたいと思って、それを実現させるのは一向に構いませんが、投資物件となるとそこはビジネス。

せっかく費用をかけて「いい部屋」にしてもそれが賃料にプラスできればいいですけれど、
賃料に上乗せできなければそれはイマイチだったということです。

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さて、問題です。
アパートの設備というと…

トイレ・バス別、セキュリティー、ロフト、2口ガスコンロ、ＩＨクッキングヒーター、ネット使い放題、洗浄式便座、
ケーブルテレビ、独立洗面台、室内物干し、家具付き、デザイナー、床暖房…
といったところでしょうか？
この中でお金がとれる設備と、取れないものとを分けると…あなたはどう考えますか？

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私が考える「お金の取れる設備」は、トイレバス別、ネット使い放題、デザイナー…くらいでしょうか？

○セキュリティーは、内容によりますけど、入居者に著しく不便を強いるようですと考えものです。
○ロフトがあるからといって、実際は賃料に組み込めないようです。
○２口ガスコンロは、以外にIHより人気なんですが、これも今や当たり前の設備です。
○洗浄式便座は、前の入居者が使っていたのをそのまま…というのに抵抗を感じる方も多いと聞いています。
○ケーブルテレビは、テレビ自体見る若者が減っているので、ネット環境の方を重視すべきでしょう。
○独立洗面台、室内物干しは、あるとうれしい設備のひとつですが、賃料にはほとんど影響がありません。
○家具付き…これは入居者が入らない部屋の苦肉の策ですか。
○そして床暖房。これはなんとなく付けてあげたい設備のように感じますが、故障があると結構大がかりだし、これも賃料とは残念ながら反映されない設備のようです。

ただ、デザイナーズ物件にも当たり外れがあります。

外観がデザイナーによるオシャレなものなのはとても良いことです。ただ、室内がオシャレすぎると、その人の趣味に合わないというケースも出てきます。
よくデザイン性と実用性は必ずしも合致しない…といわれますでしょ？

人気のない3点ユニット

室内は割とオーソドックスにした方が良いようです（面白くありませんけど）。
デザイナーズ物件であれば、「デザイナーならでは」のちょっとした気遣いで室内をまとめて欲しいものです。

これだけ書きましたけど、大切なのは周辺環境も含めた全体のバランスです。
不動産は同じ物件が２つとないので、上に書いた個々のことは参考程度にしていただければ幸いです。

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私はどうも好きじゃないのがシェア・ハウス。

最近はそれ用の建物を建てる人もいるようですが、大きめの一軒家や寮を改造してシェア・ハウスにして貸すケースもあります。

シェア・ハウスはアパートと違い、居室はそれぞれ鍵が閉まるように出来ていますが、リビングやキッチンは１つ。
シェアしているルームメイトと共同で使います。

人物と本文とは無関係です

私が一時住んでいたニュージーランドではとても一般的な住み方の一つでした。
留学生が多い土地がら、西洋東洋中近東…いろいろな文化が交じりあい、普段なら絶対交流がない国の人と友達になれたりするものです。

余談ですけど、当時、そこで感じたのが日本人の優秀さです。

私が住んでいたアパートの大家さんがよく言っていました。
どうせなら全員日本人に貸したいって。
西洋人（あえて国名は書きませんが）は部屋を汚すし、アジア人（あえて国名は書きませんが）はキッチンを致命的に汚くする、と怒っていたっけ。

気持はわかりますけど、それじゃ、異文化交流を楽しみにしている日本人の学生さんはつまらない…ですよね？

最近は不景気のあおりでしょう、日本でもシェア・ハウスが人気だそうです。
自分の部屋に、個別にバス・トイレ・洗面所、キッチンがついているアパートより安くあがります。

でも、異文化と交るということは、常識が通用しないということと等しく、
「普通ならこれくらいは…」と思っていることがことごとく破壊されます。
常識が通用しないことから生まれるいざこざは星の数ほどあるそうです。

日本で賃貸アパートに住む場合、事前に大家さんと交わす契約書にこういう語句が出てきます。
「通常の使用において…」
「善良な管理者の注意義務において…」

ここでいう「通常」や「善良な管理」あたりが、もし裁判になったら問題です。

人物と本文は無関係です

「私の国ではこれが通常です…」と言い張られたら…厄介ですよね～。

そんなかんだで、もしあなたがシェア・ハウスの大家さんになったとしたら、こういうゴタゴタの仲裁をしなくてはならなくなります。
仲介業者がなんとかしてくれる？
いいえ、仲介業者は「こういうことになってますが、大家さん、どうしますか？」と電話してくるでしょう。

私がもう一つ心配するのは、建築の構造上の問題です。

アパートやマンションは、小規模のものを除き「特殊建築」という法的な扱いになって、
建築するときには避難用の通路を確保しなければならない等、決まりがいろいろあります。

でも、一戸建てを改造してシェア・ハウスにした場合、
あくまでも一戸建てなので、共同生活者はアパートに住んでいるつもりでも、それ用の基準が満たされている訳ではないのです。

法で定められた避難通路をつくたから必ず安心かというとそうではありませんが、
もし、シェア・ハウスが不運にも火事になって、逃げ場が無かったために残念な結果にでもなったら、どうでしょう？

消防署からは、アパートのように使われていたにもかかわらず、特殊建築の要件は満たしておらず、避難上に問題がある建物だった…とか…言われそうですよね。

きっと大惨事が起きれば規制ができるのでしょうが…。

こういう理由から、今あるシェア・ハウスが法的に不適合な建築物になってしまう恐れもあるということです。

それでも、人気だからシェア・ハウスを経営したいというかたを私は引き留めはしませんけれど…。
話せばわかる…が通用しないことを一度でも実感されるとおわかりいただけると思います。