不動産に対して有する権利の代表的なものは所有権です。

所有権は万能の権利なので、その不動産を自分自身で

利用するのはもちろんのこと、他人に貸して収益を得たり

（賃貸など）することもできますし、また必要でなければ

処分（売却など）することもできます。

しかし不動産に対して設定、保存ができる権利は所有権だけではありません。

そしてこれらの権利が契約などで発生した場合には、やはり所有権と同じように

登記をしておくことが望まれます。

具体的には以下の９つの権利につき登記をすることが認められています。

◇所有権

不動産を全面的に支配する権利です。

◇地上権

工作物や竹木を所有するために、他人の土地を使用することができる権利です。

◇永小作権

他人の土地で小作料を支払い、耕作又は牧畜をする権利です。もっとも農地改革における買取りの対象になったので、現在はほとんど利用されていないようです。

◇地役権

自分の土地の利便性を高めるために、他人の土地を供しうる権利です。代表的なものとして通行地役権があります。土地がすべて他人の私有地に囲まれているような構造の場合、外に出られないということになってしまいます。このような場合に地役権を設定すれば他人の私有地であるにも関わらず通行することができます。

◇先取特権

ある特殊な債権を有している者に様々な公益的、政策的見地から付与される法定の担保物権です。質権や抵当権のように当事者の合意に基づき発生する担保物権ではなく、ある一定の債権を有していれば法律上当然に発生する点が特徴的です。代表的なものとして給料未払い債権等があります。給料が未払いだと労働者の生活が脅かされます。そこで経営者の他の債権者より優先した地位を先取特権として認めることにより、労働者の安定した生活の確保を目的としています。

◇質権

これも債権の回収を優先的に確保するための担保物権です。方法としては債務者または第三者から物を預かります。もし債務者が債務の返済をしなければ預かった物から他の債権者に先立って債権の回収ができます。

◇抵当権

有名な担保物権です。質権と異なるのはその目的物が不動産に限られること、また目的物の占有を取得するわけではなく、たんに不動産の担保価値を把握するにすぎない点などです。

◇賃借権

これも同じく有名な権利で目的物（ここでは不動産）を使用収益する権利です。

◇採石権

他人の土地で岩石や砂利などを採取する権利です。この権利を登記するときは必ず存続期間を定める必要がある点に他の権利にはない特殊性があります。

以上が、不動産登記に関する権利です。

所在/横浜市南区日枝町5丁目

交通/横浜市営地下鉄ブルーライン「吉野町」

建物/木造２階建て

敷地面積/５０．２２㎡　延床面積/　　㎡　

土地権利/底地権・借地権　地目/宅地　都市計画/市街化区域

用途地域/近隣商業地域　

建ぺい率８０％　容積率４００％　所有権で建売予定です

不動産の売買では、売買契約と残金決済および登記が別々の日に行われることが一般的ですが、当社、一発決済の方が多いのです。

一般的には不動産は高額であるため、買主が融資を利用する場合がほとんどで、売主の売却物件に抵当権等が設定されていて末梢の書類の準備等があるためです。

以下が一般的な通常の流れになります。

■売買契約時
売買契約締結、手付金の授受

■売買契約から残金決済までの間
融資の手配（買主）、抵当権抹消のための手続き・引渡しの準備等（売主）

■残金決済時
残代金の授受、物件の引渡し、所有権移転登記（抵当権抹消、設定登記等含む）

ところが、「売買代金を自己資金で用意できる」「物件に抵当権等が設定されていない」「すぐに引渡しが可能である」等の条件がそろっていれば、この作業を一回でおこなうことができます。

これを、「一発決済」といいます。

いわゆる普通のモノを購入するときと同様に、おカネを全額支払い、不動産の引渡しを受けることになります。所有権はその時点で移転し、登記もおこないます。

売買契約当日は、重要事項の説明を受け、売買契約を締結し、売買代金の授受および分担金の清算と物件の引渡し、そして、登記の申請手続きまでおこなうため、午前中、不動産会社、振込での支払いですと午後金融機関トータル4時間コースです。

その分、事前にしっかり準備をしておきたいものです。仲介としては気をつかうところです。

ちなみに、一括決済による不動産売買では、「手付金」「手付解除」「危険負担（引渡し前の滅失・毀損）」等の条項は適用されません。

しかし、瑕疵担保責任等については、通常の不動産売買と変わりません