不動産を売買する際、通常一般の方が売りたい、買い
たいと考えている場合個人で売り手、買い手を捜すこ
とはタイミング良く知り合いに売った、知り合いから
買ったという場合でないとなかなか出来ないもの
です。
一般的には不動産屋へ依頼し売り手、買い手を捜し
てもらう事になります。
その時に不動産屋と結ぶ契約を媒介契約と言い大き
く分けて3種類あります。
① 一般媒介契約
複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することが出来る契約です。不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。契約有効期間はなし。
② 専任媒介契約
特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることができます。
契約有効期間は3ヶ月以内。
③ 専属専任媒介契約
特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。依頼を受けた不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。
契約有効期間は3ヶ月以内。
以上、3パターンから依頼主が選択するようになります。
実質的に依頼物件を取り扱うのは営業の方になるので如何に依頼物件を積極的に売り込んでもらえるか‥によって売却期間が変わってしまいます。
一般媒介契約の場合、複数の不動産業者に依頼できる為、営業が一生懸命動いても他の業者が決めてしまえば終了してしまうので物件に対する執着は薄くなってしまう事があります。
一方、専任、専属専任媒介契約の場合は、他の不動産業者へは依頼できないので営業は執着を持って売り込んでもらえることになります。
勿論、担当営業自身に営業力がなければ売れるものもなかなか売れないということになりますが…
仮に専任、専属専任媒介契約を締結しても契約有効期間は3ヶ月以内となっていますので、信用できないと感じたら他の業者へ改めて依頼出来ますのでまずは専任、専属専任媒介契約を結ぶ事が早期に売却できる方法ではないかと思います。
有効期間3ヶ月を過ぎた時点で自動更新という特約は出来ず、依頼主から継続の申し入れをしない限り更新は出来ないようになっています。
