不動産業者はさまざまな守秘義務（業法45条）を抱えています。

誰がどこに住んでいる…なんてうかつに他人にしゃべることはできません。

また、取引された不動産の価格がいくらだったかもです。
そういう守秘義務もある一方で、告知しなければいけないことがらもあります。
宅地建物取引業者に課された義務は、取引時に、
①売主・貸主の住所、買主・借主の住所
②物件の所在地
③引渡時期
④契約解除に関する事項
⑤損害賠償額、違約金の内容
⑥不可抗力による損害の負担に関すること
⑦価格、その支払時期
⑧賃借・売買以外の金銭の授受

を最低限明確に説明する必要があります。
これは告知義務（業法47条1号）。

告知義務はこれらの他、事故・事件に関することも含まれます。
「それを知っていたら契約しなかった…」といわれる可能性のある内容です。

では、大家さんが不動産業者に対し、
「事故があったことを入居希望者に話さないで欲しい」と守秘義務を持ちだした時ですがどうなるのでしょう。

答え：告知義務があるときは、守秘義務は解除されます。つまり、告知義務が優先するのです。

3.11の地震に伴い、宅建業法の改正が施行されました。

宅建試験においては、改正点があればかなりの確率で改正点に関する問題が

出題される傾向にありますので、要チェック事項ではないかと思います。

◇東日本大震災復興特別区域法（平成23年12月26日施行）

復興特区法第64条第4項において、被災関連市町村が指定した届出対象区域内で建築を行う者は、被災関連市町村に一定の届出が義務づけられました。

◇津波防災地域づくりに関する法律（平成23年12月27日施行）

1）津波法第21条において、「津波防護施設管理者」が指定する「津波防護施設区域」内で土地の掘削等をしようとする者は、津波防護施設管理者の許可が必要になりました。

2）①津波法第50条において、都道府県知事が浸水想定区域に存する施設について一定の要件を満たすものを指定津波防護施設として指定することができることとなり、同法第52条に基づいて、当該施設の改築等をしようとする者は都道府県知事に一定の届出が義務づけられました。

②津波法第56条において、市町村が警戒区域内に存する施設について一定の要件を満たすものを指定避難施設として指定することができることとなり、同法第58条に基づいて、当該施設の管理者は、改築等の重要な変更を加えようとするときは市町村に一定の届出が義務づけられました。

③津波法第60条において、市町村が円滑かつ迅速な避難の確保を図る為、警戒区域内の施設で一定の基準に適合するものについては、所有者と管理協定を締結し、当該施設の避難用部分の管理を市町村が自ら行う事ができることとなり、同法第68条に基づいて、公告のあった管理協定については、その公告のあった後において当該管理協定に係る協定避難施設の所有者となった者に対してもその効力が及ぶこととなりました。

3）津波法で新たに指定された「津波災害警戒区域」は、津波が発生した場合に住民その他の者の生命または身体に危害が生ずる恐れがあると認められる土地の区域で、都道府県知事が指定するものであり、重要事項説明の際に、取引対象となる宅地または建物が津波災害警戒区域内にあるときはその旨を説明する事が必要となりました。

ちなみに、今現在で神奈川県に「津波災害警戒区域」に指定されている場所はありません。

先日、マンション管理会社に重要事項調査報告書を受取りに訪問した際、

入り口に『警備業法』の公安委員会の認定書がありました。

警備業法というものを初めて知り、どのようなものなのか調べたところ…

「警備業法」の、「警備業務」とは次のいずれかに該当する業務で、他人の需要に応じて行うものだとされています。

(1)事務所、住宅、興行場、駐車場、遊園地等(警備業務対象施設)における盗難等の事故の発生を警戒し、防止する業務

(2)人・車両の雑踏する場所、これらの通行に危険のある場所における負傷等の事故の発生を警戒し、防止する業務

(3)運搬中の現金、貴金属、美術品等に係る盗難等の事故の発生を警戒し、防止する業務

(4)人の身体に対する危害の発生を、その身辺において警戒し、防止する業務

となっていました。

 警備業法の書面の交付に関しては、契約締結前に

概要を説明し契約時には遅滞なく契約内容の書面を

交付しなければならないとのことで、宅建業法の

重説・契約書に似ている感じがしました。

宅建業法のように主任者が重説の説明及び記名押印

、契約書の記名押印をしなければならないような

システムはありませんでしたが…