不動産を売買する際、通常一般の方が売りたい、買い

たいと考えている場合個人で売り手、買い手を捜すこ

とはタイミング良く知り合いに売った、知り合いから

買ったという場合でないとなかなか出来ないもの

です。

一般的には不動産屋へ依頼し売り手、買い手を捜し

てもらう事になります。

その時に不動産屋と結ぶ契約を媒介契約と言い大き

く分けて3種類あります。

①    一般媒介契約

複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することが出来る契約です。不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。契約有効期間はなし。

②    専任媒介契約

特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることができます。

契約有効期間は3ヶ月以内。

③    専属専任媒介契約

特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。依頼を受けた不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。

契約有効期間は3ヶ月以内。

以上、3パターンから依頼主が選択するようになります。

実質的に依頼物件を取り扱うのは営業の方になるので如何に依頼物件を積極的に売り込んでもらえるか‥によって売却期間が変わってしまいます。

一般媒介契約の場合、複数の不動産業者に依頼できる為、営業が一生懸命動いても他の業者が決めてしまえば終了してしまうので物件に対する執着は薄くなってしまう事があります。

一方、専任、専属専任媒介契約の場合は、他の不動産業者へは依頼できないので営業は執着を持って売り込んでもらえることになります。

勿論、担当営業自身に営業力がなければ売れるものもなかなか売れないということになりますが…

仮に専任、専属専任媒介契約を締結しても契約有効期間は3ヶ月以内となっていますので、信用できないと感じたら他の業者へ改めて依頼出来ますのでまずは専任、専属専任媒介契約を結ぶ事が早期に売却できる方法ではないかと思います。

有効期間3ヶ月を過ぎた時点で自動更新という特約は出来ず、依頼主から継続の申し入れをしない限り更新は出来ないようになっています。

媒介報酬請求権とは、宅建業者の媒介によって売買契約が成立した時に発生する権利です。

媒介業務とは、他人の間を取り持って、契約成立に向けて尽力し契約を成立させることを言うので、契約を成立させれば業務を遂行した事になるというのが基本的な考えです。

そのため、理論上はいったん契約が成立した以上、その時点で媒介報酬請求権が発生し、その後に契約が解除された場合でも媒介報酬請求権は消滅しないのが原則的な考えです。

しかし、売買契約が成立した後に決済・引渡しがなされなかった場合は、契約が成立しただけでは約定報酬全額を請求できる訳ではありません。

その理由は…

◇媒介契約において約定報酬の支払いを合意する場合、当事者は売買契約が成立するだけでなく、その履行がなされ目的が達成される事を想定して合意している為。

◇売買契約の決済引渡しが完了せずに売買契約が解消された時には、媒介業者は予定していた残代金の決済、引渡しの事務の補助業務を行わずに済む為。

◇決済に至らなければ売買契約当事者は、何ら利益を得られない事になる為。

決済に至らなかった事について媒介業者に責任のない事情による場合は、媒介業者が全く報酬を請求できないと考えるのは酷な為、商法第512条（報酬請求権）に基づき、相当な報酬を請求できるとされています。

今後、不動産購入を考えられている方は、万が一契約後の解約を余儀なくされた場合（自己都合）は、それまでに媒介業者が尽力した分含め、相当額の報酬は支払わなければならない事は頭に入れておかれた方がいいかと思います。