たまに投資物件を探していらっしゃるお客様の中で、「利回り１０％以下の物件情報はいらないからね」とおっしゃる方がいます。

こういう区切り設けてしまうと、優良物件の情報がお手元に届かなくなることもあるので注意です。

もちろん、そういう物件情報を仕入れて、自分で手を掛けて…というのならわかりますが、

物件は遠方で、自分はサラリーマンをしながら大家さん生活を…とお考えなら、１０％というような区切りをつけないようにお勧めしています。

なぜなら、たいていの場合、中古で１５％の木造アパートというと、ロクなものでなかったりします。

電卓を横に置いて計算してみてください。

毎月の収入×１２ヵ月＝年間収入…①

物件の価格…②

①÷②×１００％＝表面利回り

ですよね。

１０％以上あったとしましょう。これでニンマリせずに…
①×０．９…③　　　（常に満室とは限らないので、常に1割減（入居率90％）と仮に考える）
③－500,000円…④　　（修理・維持費などの年間費用）
④－100,000円…⑤　　（固定資産税・都市計画税を仮に10万円として…）

で、⑤÷②×100％をやると…いくらになりましたか？

それが、いわゆる実質利回りとなりますが、不動産取得税が他にもかかりますね。

また、物件の価格を固定して考えていますが、
これが変わると、利回りの数字はコロコロ変わります。

それくらい利回りの数字と言うのは水ものなので、あまり、情報入手の段階で％を言わない方がいいのです。

表面８％でも、あとメンテいらず…というものもありますし、
場所によっては空室のリスクが少ない…という利点のあるものもあります。

株を持ては値下がりが心配になり、アパートを持てば空室が心配になって…。
ですから、そのバランスが大事です。

表面利回りで５％とかいうと、トントンかマイナスになることもあるので、
やっぱり計算することにしましょ。

当社にはその優良物件があるので、お問い合わせくださいね。そういう物件はネットに出てないものですし…。

エリア　横浜

・賃貸・売買　中古車販売店　居抜きならばよりグッド　

　　中古車販売3店舗経営　法人

・売買　レジ　1億～5億　くらいまで　利回り１０％　　

　　自動車メーカー　フランチャイズオーナー

・売買　レジ　5億～１０億　くらいまで　利回り８％　関内・横浜駅　

　　地主

・売買　　駐車場用地　　500万～1億　くらいまで　　利回り　５％　

　　一般法人　社長

物件の情報ございましたら、是非、ご紹介ください

投資物件の品定めをする基準に「利回り」があります。
その投資物件を買った場合、一年でどれくらい回収できるかということですが、

表面利回りは、年間の回収金額÷総建築費の率となります。
アパートなら、年間総賃料÷総建築費ですね。

表面利回りが５％だから「いいじゃん」と思って買ってみたら、思いのほか手元にお金が残らない…という恐怖の体験をする前に計算するのが・・・実質利回り。

上のアパートの例でいえば、

年間総賃料から「管理にかかった費用」「税金」「ローン返済」などをマイナスしなければなりません。買う前からある程度計算できますから、ぜひやってみましょう。
広告に出ているのは、ほとんど「表面利回り」です。だいたい10％とあれば実質は６～８％程度になります。
じゃ、表面で５％の物件の実質は…？想像にお任せします。

特に中古物件を買われた方は、「管理にかかった費用」がかさむことは明確です。ガス給湯機は10年で交換が目安だし、機器の修理や交換ならまだしも、建物の修理となると桁が増えることがありますから要注意です。

ここまでは誰でもが言っていることですが、
実質利回りをちょっと「良くする」材料があります。

それは、「経費」。

特に10戸以上お持ちの方は、事業としての「大家さん」ですから、今までただ払っていた車のガソリン代、飲食費、通信費などが全部とはいいませんが「経費」として認められますので、その分がちょっと浮くことになります。

もちろん株式会社をつくると、その設立費用や、法人税、税理士に払う費用などがあるので、プラス・マイナスはありますけど。

経費が認められることは、内容（やりかた）によっては大きく収支に影響してきます。
でも、投資というものは、その物件を売った時に手元にいくら残りました・・・というのが「成績」。

利回りだけで判断はできないものです。
どう投資していいのか迷っているかたは、勉強会に参加するなり、本を読むなり、それか当社にお出でください。

あ、当社は投資顧問じゃありませんから（笑）

※以前は新築アパートを建てた時、建物にかかる消費税がほとんど戻る・・・という手続きがま

かりとおっていましたが、今は税務署が認めてくれません。