区分所有権…つまりマンションの部屋の売買のことをこう言いますが、くわしく見てみると、区分所有といってもいろいろなケースがあります。

土地が借地権だったり、土地と建物と別々の登記だったり、敷地権だったり…。

多くの場合は最後の「敷地権」となっています。

重要事項説明書では、最初の方に出てきます。
「登記簿に記録された事項」という部分ですが、これは登記簿（正確には、全部事項証明書）に書かれていることをそのまま書くことになっています。
そこを見てみると、土地の登記の欄に「敷地権につき建物と一体」と書いてあるかも知れません。

この「敷地権」とは、どういうことでしょう。

マンションを購入すると、その敷地も購入者に「共有持分」として割り当てられます。（たいてい非常に桁数の多い分数になります）
最悪、そのマンションが無くなった場合、１登記者あたりに何㎡ぶん所有権がある、ということです。

都心のマンションでは、敷地一杯に高層のビルを建てるので、もし割り当てがあったとしても、さほどな大きさではないのですが、例えば郊外の団地となると、もともとの土地が広いので、１登記者あたり３０坪くらいあったりするものです。

ただ、そう言っても、マンションの場合、区分所有権と土地の持ち分をセットにしないと都合の悪いことが出てきます。
区分所有権は売ったけど、共有持ち分は売りませんよ、というのは…成り立ちませんよね。
ですので、土地の共有持ち分は、建物とセットにして売買することが通例です。
そのことを「敷地権」といいます。

古いマンションでは、いまだに土地と区分所有権と別々のこともあります。

そういう場合、登記を依頼する司法書士に「敷地権」の時より余計にお金を払う事になるでしょう。
「敷地権」と比べて変わるのはそれくらいですが、いらぬお金を払うのは、この場合仕方がありませんが、しっくりきません。

それに、区分所有権だけ登記して、土地の登記を「し忘れる」という事故の可能性も「敷地権」の場合は無くなるので安心・・・ということになります。

最近の開発分譲では、見ることが少なくなりましたが、少し前の開発分譲では、

私道の道路の持ち分を持っていない、承諾書等もない・・・・

売却時の今になって問題になっています。

昔のイイ部分もあれば、悪い部分も・・・・

時代の変化ですね・・・・

私道だけに接する不動産は、その私道が建築基準法上の道路であっても、

私道の共有持分がないと住宅ローンの審査で問題とされるケースがあります。

私道持分が無いと、通行権・その他の道路利用に関する不安要因が担保価値に影響するためです。

※その場合、私道所有者が署名押印をした『通行承諾書』や『掘削承諾書』があれば融資に応じるケースもあります。

私道持分がない不動産は、私道持分のある不動産と比べて売買査定額も低くなります。

住宅ローンの審査で担保評価が低いこともマイナス要因となります。

私道にのみ接する不動産で私道持分が無い場合、私道の所有者から私道持分を売ってもらう方法もあります。

私道の共有持分を持つことに意味がありますが、その持分（面積）の大小はあまり関係ありません。

私道にのみ接する不動産で、私道持分が無いケースで融資条件となる「通行承諾書」や「掘削承諾書」については、

その融資をする金融機関が納得する承諾内容でなければならないため、

予め金融機関に確認して書面を作成する必要があります。