代理と仲介では「売主と買主との間での、立ち位置が異なる」のです。

代理人の場合、たとえば土地を売る場合なら、「土地を売りたい本人」の

代理を意味するわけです。

「土地を売りたい本人」を、仮にＡさんとした場合…

「代理人」は、このＡさんに「代わって（Ａさんの代理として）」契約を結ぶ立場に

あり、したがって、「Ａさんの利益になるような」契約が求められるわけです。

代理人の行為に対する責任は、直接、売主が負うことになるので、代理人は、売主の不利になるような

ことは出来ないのです。

一方、「仲介」とは…

「土地を売りたいＡさん」の「代わりに」ではあるけれど、あくまで代理ではなく仲介である以上、「土地を

買いたいＢさん」とＡさんを引き合わせ、契約を成立させる…でいいのです。

立場的にも、「ＡさんとＢさんの仲介」であるわけですから、「契約を成立させるために、フェアに間を

取り持つ」というスタンスなわけです。

「代理人」は、依頼人（たとえばＡさん）サイドに立って話をします。

「媒介」は、ＡさんとＢさんを、公正に取り持つ立場です。

だから、「代理と仲介とでは、立ち位置が異なる」ということになります。

ちなみに、ある売主の代理人を任じていたとしても、ほかの売主の代理人を引き受けることは、

理論上、可能です。

禁じられているのは、「売主の代理人と買主の代理人の両方を引き受けること（双方代理の禁止）」です。

これは、先にも述べたように、「依頼人に不利にならないように」行動しなければならないのに、売主と

買主の両方の代理人を引き受けてしまったら、あちらを立てればこちらが立たず、一種の矛盾が生じて

しまうからです。

（ただし、売主・買主の双方が了解している場合は、双方代理も認められないわけではありません。）

簡単にまとめると…

代理：本人に代わって意思表示（法律行為）を行う

媒介：他人間の法律行為を仲介する事実行為を行う

ということになります。

不動産を売買する際、通常一般の方が売りたい、買い

たいと考えている場合個人で売り手、買い手を捜すこ

とはタイミング良く知り合いに売った、知り合いから

買ったという場合でないとなかなか出来ないもの

です。

一般的には不動産屋へ依頼し売り手、買い手を捜し

てもらう事になります。

その時に不動産屋と結ぶ契約を媒介契約と言い大き

く分けて3種類あります。

①    一般媒介契約

複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することが出来る契約です。不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。契約有効期間はなし。

②    専任媒介契約

特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることができます。

契約有効期間は3ヶ月以内。

③    専属専任媒介契約

特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。依頼を受けた不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。

契約有効期間は3ヶ月以内。

以上、3パターンから依頼主が選択するようになります。

実質的に依頼物件を取り扱うのは営業の方になるので如何に依頼物件を積極的に売り込んでもらえるか‥によって売却期間が変わってしまいます。

一般媒介契約の場合、複数の不動産業者に依頼できる為、営業が一生懸命動いても他の業者が決めてしまえば終了してしまうので物件に対する執着は薄くなってしまう事があります。

一方、専任、専属専任媒介契約の場合は、他の不動産業者へは依頼できないので営業は執着を持って売り込んでもらえることになります。

勿論、担当営業自身に営業力がなければ売れるものもなかなか売れないということになりますが…

仮に専任、専属専任媒介契約を締結しても契約有効期間は3ヶ月以内となっていますので、信用できないと感じたら他の業者へ改めて依頼出来ますのでまずは専任、専属専任媒介契約を結ぶ事が早期に売却できる方法ではないかと思います。

有効期間3ヶ月を過ぎた時点で自動更新という特約は出来ず、依頼主から継続の申し入れをしない限り更新は出来ないようになっています。

先日、中古マンションを購入したいと言うお客様が来店し、希望条件に近い物件を

探し案内したところ、買主様も気に入って頂き即日申し込みまでして頂きました。

そして、契約に向けて司法書士への連絡・決済時の場所確保（銀行への連絡）・

買主様へ準備して頂く書類、費用、スケジュール確認・物件調査・火災保険加入等

準備を進めていきました。

…しかし！契約に向けての話を進めていく中で、買主が追い焚き機能付きの

お風呂でないとダメだと言いだしました。

申し込み時点で追い焚きが無い事は確認済みだったのですが…

急遽、リフォーム業者に物件を確認して頂き思ったよりも安く、工事期間も2～3日で

出来ることが分かりその旨買主へ報告しました。

またまた…しかし、買主は追い焚き機能が付いた状態でなければ契約できないと言いだしました。

そのためには、所有権を買主側に移転しないと工事は出来ない旨を説明したのですが

一向に理解・納得してもらえず、その状態では契約は出来ないという始末…。

ちなみに買主は、80歳近くで1Ｋタイプ（3点ユニット）を予定していました。

1Ｋタイプ（3点ユニット）で追い焚き機能付き物件はほとんどないのですが…

結局、契約は破棄になりました。

成約出来なかった事は非常に残念に思っていますが、仲介業の一連の流れ

（途中で終わってしまいましたが‥）を経験できたことは言葉で聞くよりもより理解できました。

今回の経験を無駄にせず、買主側との話の進め方など反省点もあるので今後の業務に活かせるように

取り組んでいきたいと思います。