公売とは、税金や社会保険料が納期限までに納付されず

督促状を発した日から１０日を経過した場合などにその

滞納に対する処分として滞納者の財産を差押することとな

ります。

差し押さえた財産は換価処分（差し押さえた財産を売却

して現金にすること）によって滞納された税や社会保険料

に充当することとなります。

財産を換価処分するときは、これを公売に付さなければならないこととされています。

公売は国税徴収法（都道府県税、市町村税の換価も準用されている。）の規定にしたがって行われます。

税金を払わないだけで（勿論ダメなのですが‥）、その物件を勝手に売ってしまうとは…恐るべし税務署です。

競売とは、民事執行法に基づき債権回収のために債

権者が裁判所に対して申立てを行い、その不動産を

裁判所が売却する方法です。

競売は裁判所で実施されますが、公売が実施される

場所は税務署や県庁になります。

ローン滞納等で競売に出されるケースは良く聞くこと

ですが、税金滞納で公売に出されることはあまり聞か

ないことなので要注意ですね。

一般的にローン滞納から4ヶ月以内と言われています。

だいたい～3ヶ月までに銀行から督促状や一括返済の通知が届き競売手続きに

入る準備がなされます。

その後は、地方裁判所より競売の開始通知が来て、この時点から4〜5ヶ月ほどで

競売入札が行われます。

現実として半年後には自宅は他人の物になり立退きに…とういようになってしまいます。

◇競売と比べ任意売却のメリットは…

・競売での落札よりも高値で売却、金融機関へより多く

の返済が可能。

・引越費用を用意してもらう事が可能。

・ローン滞納などの事情を近隣に知られる事なく売却

可能。

・残った債務(ローン)について、金融機関と返済方法の交渉が可能。

・引越をせずに住み慣れたご自宅に引き続き居住する事も可能。

などのメリットがあります。

例えば、任意売却後に残債務（ローン残金）が残っていても銀行側は債権回収が

出来ないとして回収見込みの薄い債権を債権回収会社（サービサー）に売却する

事があります。

そうなると債権の価値は大幅に少なくなり、債権回収会社（サービサー）との

交渉によって回収の見込みの薄い債権を債務者が支払い出来る金額まで

引き下げすることも可能な場合があります。

ローン滞納等しないに越した事はありませんが、突然の事情等でやむを得ない

場合は、先を見据えてまずは専門化の方へ相談して解決策を見出すことが大切

なのではないかと思います。

こう言った事情は他人へ話しづらい事かもしれませんが、まずは第一歩を踏む

事がこれからの未来へ繋がる道筋になるのではないでしょか。

平成23年8月の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の再改訂を踏まえ、

退去時の原状回復費用に関するトラブルを未然に防止する観点から、貸主・借り主の

双方が、入居時に原状回復に関する条件を確認するようになっています。

退去時に借り主が行う原状回復の内容・方法については、貸主と借り主で

協議した上で実施するようになっていますので、下記内容が絶対という訳で

はありません。賃貸する際は、必ずどちらの負担になるのかを明確にして

借りるように心掛けて下さい。

【賃貸人（貸主）・賃借人（借り主）の修繕分担表】