競売の本を読んでいたら、こういう物件には注意が必要とたくさん書いてありました。

今回書くことは、競売に限ったことではなく不動産の取引では基本中の基本、とても大切なことなので書くことにしました。
一戸建ての場合のことですが…。

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それは、再建築ができる土地なのか？ということです。

あなたがこれから買おうとしている物件が…、
ロケーションはOK、日当たりもOK、駅からの距離もまあまあOK、価格が相場より安い、
今建ってる家はボロボロで第三者が住んでいることもなし…

そういった物件にはよくあることですけど、建築基準法上で建物を建てられない土地ってあるんです。
土地は広いのに、建築基準法でいうところの「道路」に２ｍ以上接してないケースがその代表選手。

業界では「再建築不可の物件」と言われていて、家が建てられないのですからせいぜい菜園や物置用に…ということになってしまいます。

よく不動産屋の窓に張ってあるB4判の図面になっている場合は、「再建築不可」と書かないと当局からチェックが入ることになりますけど、
不動産投資をしようとしているあなたなら、そういう図面になる前の情報がやってくるはずです。

そういう情報が来た場合、まずその情報を持ってきてくれた仲介業者に真っ先に聞いてください。
「その土地、建て替えできるんだろうね～？」と。

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そこで「たぶん、できます」とか「（これだけ土地が広いんですから再建築）できるはずですよ」みたいなあいまいな反応ならかなり赤信号です。
曖昧であれば、その資料を持って、役所の建築指導課に相談しに行きましょう。
あなたが素人であったとしても白黒はっきり教えてくれます。

ただ、そこで執念深いあなたは考えたとします。本当にそこで　the End　かと。
もし、現在の接道の幅が1m95cm、再建築の要件を満たすのにあと５cm。
隣の人が５cm売ってくれたら～？

もしそれが実現したら、いきなり死んでいた土地が息を吹き返すことになります。

でも、隣の人からしてみれば、たとえいくらかの収入があるかも知れませんが、
それによって、隣の建物が自分の敷地ギリギリに建つ可能性も出てきてしまいますから、あまり歓迎できるものではありません。
簡単に売ってくれるものでは…ありませんね。

まず、接道の幅が２.00ｍ確保できない土地…として情報を紹介された時点で、すでに仲介業者が隣の所有者と交渉した結果ダメだった…と思っていいかも知れません。

家が建たない土地は…今回紹介した「接道」の要件だけではありません。

次に要注意なのは土地の権利関係…ですかね？
それはまた後日。

賃貸アパート・マンションを一棟持つと、大家さん生活の実感がわいてくるでしょう。
区分所有を１戸持つのとは違った…そう、会社の社長さんになったような。

投資のスタイルとして、小さいアパートを違う土地で複数持つかたもいれば、できるだけ都心に近くＪＲの駅の近くで１棟を、というかたもいます。
どちらが正解だかは簡単に言えませんが、ひとつ税金で違ってくる一線があるのでその話を。

それは９室と１０室。

アパートを一棟持っていても９室と１０室では、所得税法上で前者を「業務規模」、後者を「事業規模」に分けられます。
でも大丈夫、もし、あなたが投資しようとしているアパートが９室だったとしても。
区分所有のマンションを１つ買ってそれを貸し出せばそれで「合計１０室」となります。

なぜ１０室にするかというと、いろいろ優遇されるのです。

青色申告特別控除…
９室以下の業務規模だと、それが１０万円
１０室以上の事業規模だと、６５万円

青色事業専従者への給与を…
業務規模だと、支給はできません
事業規模だと、支給ができます

他にもありますが大きくはその２つです。
そのアパートやマンションを管理するあなたの会社を設立するのです。
あなたや奥様を社長にして…。

事業になれば、車のガソリン代や外食費とか、事務用品や…事業の経費として計上できますよね。

同じガソリンに名前がついてる訳…ないですし。
家族でちょっと高級レストランに行っても、打ち合わせしたことにして…。

あ、いけないいけない（笑）

本屋さんで、投資関係のコーナーに行くと、不動産投資の本がこんなにもたくさん！と驚かされます。
「○○大家さん」的な呼び方って多いですね。
それだけ大家さんになりたい…不動産のアガリで生活の基盤をつくりたい…と希望されれている方が多いという表れだと思います。

写真と本文は無関係です

まだサラリーマンが投資物件を買うにあたり、フルローンが簡単に組めた時「サラリーマン大家さん」という言葉が流行りました。
サラリーマンとして毎日通勤電車に乗って会社に行きながら、不動産投資を徐々に始めていき「その時」が来たら会社を辞めて悠々自適生活…。いいですね。

するといつでしたか、楽待（らくまち）というサイトができました。投資物件を専門に情報の提供等をしていますが、時々勉強会を催しています。
そのサイトがどうであるかはともかく、そうして横のつながりを持つことはとても大事だということがわかりました。

特にサラリーマンで大家さんになっているような人は、会社の中であまりおおっぴらにできないものです。
妬まれてしまうかもしれませんからね。
飲んでる席で自慢した時にゃ、おごりは必至ですね。
ですから、あまり口外できない…とても孤独なんです。

できたら、現に成功している大家さんの…とくに失敗談やアドバイスを生で聞きたいものですよね？

業者側からみると、下手なことをするとそういう会などで噂が広まってしまう恐れがあるのでびびってましたが。

以前私がいた会社も、悪い噂になる要素が…バリバリでした。
でも、どうやらまだ噂は巡っていないようです。
興味深いもので、大家さんたちは自分の選んだ投資先にあまり文句を（外で）言わないのです。
なぜかというと、（その投資先を選んだ）自分の勉強不足を認めて、自分はバカでしたと宣伝するようなものなのだからだそうです。
そんなことを言わずに、次なる被害者を生まないためにもぜひ声を大にしていただきたいものです。