ＧＷ前半の3連休に当社自社物件「クリオ吉野町弐番館301号室」の現地見学会

を行い数組のお客様に内見して頂いたのですが、あるお客様が「ここの天井は

吊り下げタイプですか？それとも直天井ですか？」と質問がありました。

私はその質問を受け頭が???となってしまい、「申し訳ありませんが確認の上、改めてご報告させて

頂きます」…と返答をしました。

早速、吊り下げ天井と直天井を調べてみました。

◇ 基本的な天井の構造は大きく2種類あります。

1） 吊り下げ天井

従来の建築の作り方では最も一般的な工法で作られた天井です。

見分け方は脚立などで上にのぼって軽く天井を叩いてみるとわかります。

ある線に沿って硬くそれ以外のところで空洞間があればそれは吊り下げ天井です。

建築の作り方で天井を作る場合こうして構造体から格子状の枠（下地）を吊り下げて

そこに天井材を貼るのが一般的です。

またこの場合、ダウンライトや蛍光灯の灯具が埋め込まれている場合もあります。

2） 直（じか）天井

ここで言う直天井とは最近のマンションなどでよく見かけるケースで上部階

とのコンクリートの床板にそのままクロスを貼ったケースです。

吊り下げ天井と同じ方法で上に上がって軽く天井を叩いてみます。

どの箇所をたたいても空洞感のない硬い響きであればそれは直天井です。

もしある線に沿っては硬く、それ以外のところに空洞間を感じればそれは直天井

ではありません。

照明器具が埋め込まれてなくペンダント照明用の引っ掛けシーリング用コンセントが

むき出しで付いている場合が多いです。

新築とは、建築後１年以内で居住の用に供していない物件のことを言います。

築浅物件の場合、何年以内という規定はなく築後2年でも5年でも築浅と言う

場合もあるので一概に築浅＝何年という概念はありません。

不動産情報サイトが行ったアンケート調査結果によると、「築浅物件」に当て

はまる具体的な築年数は、「築5年まで」とする回答が8割を超えることが分かりました。

「築5年まで」と答えた人は全体の45.8%。「築2年まで」(8.8%)、

「築3年まで」(27.1%)と合計すると、80.7%の人が「築5年まで」を

築浅と考えているようです。

平均は5.2年で、男女別で大きな差はありませんでした。

また購入・賃貸別では、平均が購入では「5.0年」、賃貸が「5.5年」で

購入の方が、築浅の範囲に対してよりシビアである結果も出ています。

“築浅”という言葉はあくまでも物件に対するイメージを良くする為に

使われている感じがしますが、中古物件と謳うよりも“築浅”として広告

した方がなんとなく新築感があり物件に対する興味も湧くのではないでしょうか。

同タイプの2年の築浅物件と5年の築浅物件では、2年の

方が良いのでしょうがマンションの場合は、築年数の優先

とは別に管理体制（清掃状況など）などを直接目で見て

管理が行き届いているかを事前に確認することをお勧め

します。

新しいマンションではあまり見かけませんが、入り口付近の

ゴミ箱にチラシが散乱していたり、お知らせなどの告知

チラシも綺麗に貼り付けていないマンションもよく見かけます。

築年数が浅いからと言って管理体制が行き届いているとは限りませんので

出来れば数回に分けて物件を見に行きどのような管理体制なのかを事前に確認

することをお勧めします。

マンションの構造は、揺れに耐える仕組みの違いで3種類に分けることができます。

3種類のマンションを支える構造とは･･･

①    ＜耐震構造＞

柱や梁、壁などの構造躯体を頑丈に作り、地震の揺れに耐える仕組み。新築マンジョンの多くがこの工法を採用しています。耐震構造は、大きな地震が来ても倒壊しないことを前提に考えられていますが、あくまで倒壊しないことしか考えていないので、建物の変形によって窓が破損したり、ドアが開かなくなったりすることも考えられます。また、建物の部材が壊れることで過剰な地震のエネルギーを吸収する場合も多く、壁にヒビが入ったり、梁が損傷したりすることも多いとされています。また、大きな地震の後では、見えない構造部分が損傷していることも考えられるので、構造体のチェックも必要となります。

②    ＜免震構造＞

建物の基礎と地盤との間にゴム製などの免震装置を入れ地震のエネルギーが建物に伝わりにくくする仕組み。給排水やガス管など設備の配管も、地震の際の動きに対応出来る様に造ります。地震の揺れ自体を少なくすることが出来るので、住宅内部の家具や食器などの倒壊や破損も防ぐことが出来るという効果があります。大地震が起きても、給水やガスなどが通じている限り、普通の状態で生活できると言う大きな利点があります。欠点は、建設コストが掛かること（一般的な住宅の大きさでも数百万円の追加）と、免震部分の定期的なチェックが必要な点です。また、強風時には建物の揺れが大きくなる傾向があり、また地震の縦揺れには効果がない免震構造がほとんどです。

③    ＜制振構造＞

建物の中に組み込んだダンパーなどの装置が、地震の揺れを受け止め制御する仕組み。建物が変形して初めて効果を発揮するので、免震構造より揺れを抑える効果は少ないのですが、風による揺れも抑えることが出来るという利点があります。コストで考えれば耐震構造がベストですが、大地震時の被害をなくしたい場合は免震構造が一番です。制震構造は、住宅に使われる構造では揺れを抑える効果が少ないので、大地震での建物の損傷を抑える構造と割り切って使用することが大切です。

このように、構造にはそれぞれメリット・デメリットがあります。

三つの構造を単純に比較すると、地震対策として最も優れているのは免震構造と言えます。

どの構造が適しているのかは、地域性や地盤、建物の形によっても異なりますので

それぞれに合った地震対策がされているところを選ぶことが大切ではないでしょうか。