新築のアパートの入居者を募集すると、契約が決まる順番があります。
傾向的にですけど。

１階は防犯上と、日当たりのことがあって特に女性には不人気なのですが、
最近は１階から埋まることもあります。
それはもちろん賃料が安いから。
入居者に敬遠されるぶん、安めに設定されることが多いのです。

写真と本文は無関係です

でも単身者用のアパートの場合、入居者の一日をイメージしてみると、
朝早く出勤して、返ってくるのはもう夜中。
太陽光がさしこむ時間帯は部屋にいない…という使い方になります。
ということで、日当たりを重視しなくていいのですけどね。

休みの日？
近くの日当たりのいいカフェでぼ～としていたらいいですかね。

それくらいに思っていましたけど、とんでもないことも起きたりするのです…１階は。
以前、前の会社で建築したアパートの１階の入居者からクレームが入りました。
湿気が酷いので見に来てほしいと。
北側の部屋だし仕方が無いんじゃないか…と思っていたし、

基礎はべた基礎で、浸水とは無縁…と思っていたら、そうじゃありませんでした。

なんと点検口を開けて見た光景は眼を疑いました。3センチくらいタプタプと水が溜まっていていたのです。

新築物件だったので、私ははじめ、配管が外れていることを考えましたが違いました。
工事担当者が言うには、基礎の底面と側面の継ぎ目（もちろん見た目にはわかりません）からの浸水だと。

私はそれまで、べた基礎ですから、底面と側面とは一体だと思っていたのですが、

底面をまず仕上げて、そのあと側面を造るので、一体のようで一体じゃない…というのです。

水が多く出る地盤に建てる場合、こういう心配と対策も必要ですね。

そういえば、この入居者からのクレーム、湿気が酷いというか、
「普通にしてて、布団が濡れるんですけど」というものでした。

施工が良くない一例です。
アパート経営するかたは、頭の片隅に置いておいてください。

かつてアパート・マンションを提案し、建築していたころ、
これからのトレンドのひとつとして、女性にターゲットを当てよう、ということになり、女性専用のアパートを建てました。

本文とイメージは無関係です

鉄骨造で15戸、それなりに立派なものができました。
デザイナーズマンションとして、外装内装ともデザイナーの手が入りました。

ところが…
入居希望者から、壁紙がなんとかならないか、白の無地のであれば決める…という要望がありました。
デザイナーが数ある壁紙から吟味して選んだものだっただけに、デザイナーは渋々その要望を受け入れ、入居が決まりました。

女性専用ということでしたが、ほどなくして「男」ができてしまったらしく、（きっと時々出入りしていたのが）同棲が始まりました。
そのアパートは、セキュリティーマンションとしての性格もあって、入室するにあたって、セキュリティーが完備されていました。
さすがに男か女かを識別はできませんでしたので、
なぜか、いつのまに…という感じで。

一度始まってしまった生活、男が住んでるのなら出ていって欲しい…ということもできずそのままに。

ほどなくして、同じアパートの他の入居者から「女性専用ということで契約したが、男性が出入りしている」と苦情が入りました。

この苦情は対応しているフリしてそのまま棚上げされていましたっけ。

女性専用のマンション…たしかにその後、他でも見ますが、どう対処しているのでしょうね？
契約書に「男の侵入は禁止」とか書いてあるのでしょうか？

そんな夢（？）の無いアパート…さすがに女の子でも引きます…よね？

私は以前、投資用アパート・マンションのコンサルティング会社にいました。
建築もやっていたのですが、いろいろ勉強させてもらいましたが、見てはいけないものまで見てしまったように思います。

すべて暴露するわけにはいきませんが、これから投資をしようという方々に損をしていただきたくないので、
そこに絞ってお伝えしたいと思います。

新築アパートのメリットといえば、賃料が高く設定できる、設備がすぐには壊れない、テナントが入りやすい、心理的瑕疵物件（自殺や事件）の心配がない、など良いことづくめ…のような気がしますよね。
実際私もそれをうたい文句に営業していました。

ただ、どうでしょうか？

賃料は確かに近所の物件より高めに設定できました。ところが「新築プレミアム」が効くのも完成前くらいで、完成してからも空き 部屋が残っていると、仲介会社から値下げ交渉がガンガン入ってきます。
オーナーは一刻も早く満室にしたい…というより、しないとローンが払えないので安くしてでも入れてしまいます。
すると、新築アパートとはいえ、賃料は中古物件とあまり変わらなくなってしまうのです。

次に、テナントが数か月か半年して転勤などで退室したとしましょう。すると、もう次に募集するときは「新築」とは書けないので 「築浅」になります。
ところが、賃貸物件を探している人は「新築」というキーワードで検索するので、その「築浅」は早くも検索から漏れてしまうこと になります。

給湯設備はすぐに壊れない…と思っていましたが、海のそばに建てたアパート、利益を優先させたため手すりや柵を鉄で造ったとこ ろ、一気に錆が流れ出してきて壁面を汚しました。
すると、１年も経っていないのに全体が薄汚くなってしまいました。とても築浅物件としてお客様に紹介出来なさそうなほど…。
エアコンの室外機も、建築会社の利益を優先したために１年程ですぐ故障してしまいました。対策として耐塩害仕様というのがある ようです。

引き渡してしまった後はそういうのって、メーカーの保証期間が過ぎるとオーナーの負担になります。

心理的瑕疵…これは問題です。今では交通事故の約３倍もの人が自殺しているのですから。
とういうことで、新築物件だからといって、不幸にも自殺されてしまえば…瑕疵物件と同じことになってしまうのです。

このように、新築アパート・マンションといっても、安全な投資とは言い切れないのです。

私たちは、中古より新しいものが好きですよね。車を見ても、家電製品にしても。
アパートマンションも新しい方が無難か…というと思わぬ落とし穴がある事も覚悟しておかなければなりません。
なにせ絶対に安全な投資など無いのですから。