不動産の引渡しはたいてい銀行で行われます。

なぜかというと、たいていの場合、住宅ローンを利用されるから、または大金が動くので安全をみて…ということですが。

住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンとしての借入として、何千万円かが一旦購入者の「通帳に」入ります。

入ったお金を実際見ることはほとんど無いのですが、一旦通帳に入った何千万かのほとんどが、売主の口座に振り込まれます。

そして同じく借入したお金の中から仲介業者への手数料や、司法書士への報酬など百万から数万単位の振込や現金が引き出されて購入者様がそれぞれ手渡しします。

すると、通帳には…ほとんど残って無い…ということになりがっかり…（笑）

代金をもらった売主、仲介業者や司法書士はその場で現金を確認して領収書を渡します。

こういったとっても機械的なお金の振り分けをするのですが、

そのお金が出てくるまで、早い時は２０分程度、遅い時は２時間ほど待たされることがあります。

決済は、銀行の一室を借りて、そこで作業をするのですが、
まず、司法書士が委任状やらいろいろ書類を説明して、これで今日の決済できますよ、ということになったら、
仲介業者がたいてい用意している振出伝票や、振込伝票に名前を書いたり、銀行届印を押したり、

そうして一式を銀行の担当者に渡すと、その微妙な時間がスタートします。

なぜ微妙というかと言うと、本当に待つ以外何もやることが無いからです。

だからその時間が短い方が助かるのです。
物件のことなど、１つ質問があれば、長くても10秒もあれば回答できてしまいます。
最長で２時間！です、世間話で場を和ますのは結構大変です。

仲介業者だった頃は、とにかくいろいろ話題を考えましたよ（笑）
売主側になってその場にいると、仲介業者さんの大変そうなところを見れて微笑ましいです。

たまに投資物件を探していらっしゃるお客様の中で、「利回り１０％以下の物件情報はいらないからね」とおっしゃる方がいます。

こういう区切り設けてしまうと、優良物件の情報がお手元に届かなくなることもあるので注意です。

もちろん、そういう物件情報を仕入れて、自分で手を掛けて…というのならわかりますが、

物件は遠方で、自分はサラリーマンをしながら大家さん生活を…とお考えなら、１０％というような区切りをつけないようにお勧めしています。

なぜなら、たいていの場合、中古で１５％の木造アパートというと、ロクなものでなかったりします。

電卓を横に置いて計算してみてください。

毎月の収入×１２ヵ月＝年間収入…①

物件の価格…②

①÷②×１００％＝表面利回り

ですよね。

１０％以上あったとしましょう。これでニンマリせずに…
①×０．９…③　　　（常に満室とは限らないので、常に1割減（入居率90％）と仮に考える）
③－500,000円…④　　（修理・維持費などの年間費用）
④－100,000円…⑤　　（固定資産税・都市計画税を仮に10万円として…）

で、⑤÷②×100％をやると…いくらになりましたか？

それが、いわゆる実質利回りとなりますが、不動産取得税が他にもかかりますね。

また、物件の価格を固定して考えていますが、
これが変わると、利回りの数字はコロコロ変わります。

それくらい利回りの数字と言うのは水ものなので、あまり、情報入手の段階で％を言わない方がいいのです。

表面８％でも、あとメンテいらず…というものもありますし、
場所によっては空室のリスクが少ない…という利点のあるものもあります。

株を持ては値下がりが心配になり、アパートを持てば空室が心配になって…。
ですから、そのバランスが大事です。

表面利回りで５％とかいうと、トントンかマイナスになることもあるので、
やっぱり計算することにしましょ。

当社にはその優良物件があるので、お問い合わせくださいね。そういう物件はネットに出てないものですし…。