不動産の仲介手数料は、業界内でほぼ統一されており、報酬の上限を３％＋６万円（税別）となっています。

たまに、お客様より、この「６万円」て何ですか？　「この６万円は印紙代ですか？」はたまた、「この６万円値引きしてくれませんか？」と

いう話になり、この「６万円」のからくりをお話することがあります。

結論を先に言うと、

仲介手数料は、少し難しい計算式で算出されますが、

対象の価額×３％＋６万円で計算するとぴったり計算される…という、訳なんです。

では、その少し難しい計算…というのですが、

２００万円以下の金額については５％（税別）

２００万円～４００以下については４％（税別）

４００万円超については３％（税別）となっているのですが、

それでは、4,180万円の一戸建を例に仲介手数料を計算してみます。

200万円以下・・・＝200万円の５％だから10万円（税別）・・・①

200～400万円以下・・・＝２００万円の４％だから　8万円（税別）・・・②

400万円超え・・・３，７８０万円の３％だから、1,134,000円（税別）・・・③

①＋②＋③＝１，２５４，０００円（税別）となります。・・・・A

では、即算式で、やってみましょう。

４，１８０×３％＋６万円＝1,254,000＋60,000＝１，２５４，０００円（税別）・・・・B

はい、A、Bは同じ額になりました。

はっきりしなさそうなこの質問に（きっと）的確に答えていらっしゃる方がいたので、要点を書いておきます。

最近よく目にするのは、普通の戸建をシェアハウスにリフォームして賃貸するというケース。

その際には…

〈延床が１００㎡以上であれば建築確認申請が必要〉

なぜならば、建築基準法で、シェアハウスという「概念」はまだ無い。

ところが、アパートや下宿と同様“特殊建築物”に属するから

“特殊建築物”であれば１００㎡以上は用途変更が必要・・・というのが根拠です。

平穏なうちはいくらかの違法性も“見て見ぬふり”、“法が整備されてないから取り締まれない”

状態が続くと思いますが、

避難経路が無かったがために、火災で死傷者が出た場合などでは、あらたな規制がうまれるかもしれません。

法で定められていないとはいえ、特集建築には変わりなく、もしそこでの設計、管理に事故の原因があるとなれば、

建築主（大家さん）や、管理者の責任になることも考えられます。

現在、各地方（建築主事）で判断がまちまちの状態とのことですが、

「違法建築」にならぬよう、管轄の指定検査機関や消防などで確認して進められることをお勧めします。

月刊誌「東洋経済」の記事からちょっと気になる記事を紹介します。

予想ではありますが、「首都圏で2010から2040年の間に人口が増える」と予測されている自治体として、

トップは横浜・都筑区（1位・25.2％増）、

以下　東京・中央区（2位・16.6％増）、川崎・高津区（3位・11.1％増）、千葉・緑区（4位・8.7％増）、東京・江東区（5位・8.5％増）、川崎・麻生区（6位・7.5％増）

反対に人口の減少率が大きい自治体には、

横須賀市（同率1位・25.3％減）、東京・青梅市（同率1位・25.3％減）、埼玉・三郷市（3位・25.2％減）、千葉・花見川区（4位・23.3％減）、埼玉・春日部市（5位・22.1％減）

とこの辺りでは4分の１の人口が減ってしまうとの「予想」です。

雑誌では、こうしたエリアは「飛びついてはいけない」エリアと言っています。

人口の増減は直接経済活動に影響するので、地価に影響が出てきます。

当然ながら、人口減少地域では今後、地価の上昇は見込みにくいということになりますし、

長期の住宅ローンを組んでやっと残債が残りわずかになった際に、物件の売却を検討しようとしても、買い手がいない……という事態に陥りかねないので注意が必要・・・

とのです。