政府が本日６月１１日、平成２５年版の「土地白書」を閣議決定しました。

それによると、住居に対する国民の意識調査で「土地・建物は両方所有したい」と持ち家を希望する回答が７９．８％と１２年ぶりに８割を切る一方、

「借家（賃貸住宅）でも構わない」が１２．５％と過去最高となりました。

調査は今年１－２月、全国の成人男女３０００人を対象に実施、有効回答率は５７．３％。

「土地は預貯金や株式に比べ有利な資産か」の問いには「そう思う」が過去最低の３２．９％で「思わない」（３７．２％）を４年連続で下回りました。

ちなみに１２年ぶりとのことですが、１２年前は、小渕内閣時代。

その後持ち家希望の回答が８６％に上がりましたが、この頃は…そう、小泉内閣の時代。

さらに遡って、平成８年は自社さ連立内閣での村山内閣が終わって橋本龍太郎内閣の時代ですが、そのころは８８％を超えました。

ずっと８４％のプラスマイナス４％で推移していますが、

一方で、

いつかは一戸建て…という希望は傾向的に減少傾向です。

逆に増加傾向なのは「一戸建・マンションどちらでもいい」です。

「マンション」は８～９％で推移しています。

上の数字を都市圏と地方とで別けると、一戸建希望の割合は、都市圏でさらに低くなりますが、地方圏は逆に高くなります

不動産の売買では、

契約日があると、その次に、住宅ローンの審査のための資料をいつまでに銀行に持ち込みました、ということを売主に知らせる日というのがあり、

その次に、(これは微妙ですが）手付解除の期限が訪れ、ローン特約の期限が来て、ローンの契約をして、決済’（引渡し）日が来る段取りになります。

さて、その「手付解除の期限」ですが、手付解除とはこういうことです。

買主は、その期限の日までは、手付金を放棄することになりますが、特に理由に関係なく契約を「や～めた」とすることができる。

というものです。

売主は、ちょっとそういうわけにはいかず、買主から受取った手付金を返すだけでなく、同額を上乗せして、いわゆる“倍返し”を支払えば、契約をやめることができます。

Aさんと契約した後に、どうしてもその物件が欲しいというBさんが現れてしまった場合、Aさんの契約を断ってBさんと契約することができますが、

Aさんから受取った手付金を返すだけではだめで、その同額を上乗せしないといけないということです。

ただ、判例を見ると、その「手付解約の期限」は契約書どおりに行ってないケースが多いようです。

特に、買主が一般の方で、売主が不動産業者やマンションの販売会社というケース。

このケースで、売主側はなんとか契約を固めようとして、手付解約の期限を契約日から１週間後とかにしたいものです。

ところが、裁判になったケースを見ると、

手付解約の期限は月単位で決めるもの、だとか、１～２週間程度の期限では期限自体が無効になる、などの判例があります。

極端にいえば、

決済の直前まで、買主は手付解除の権利を持っている…ということですね。

特に新築マンションの購入時に手付解除で心配をされている方は多いようですので、「もう手付解除の期限が過ぎているからもうダメだ」と早合点しないで、

弁護士などに相談して被害が少なくなるようにしましょう。

性質（たち）の悪いマンション販売業者やそのへんのことを知らない担当者にあたってしまうと、こういう大事なことを一方的にうから要注意です。

お気を付け下さい。

不動産の購入で融資を受けた方なら知っている「抵当権」

登記簿（全部事項証明書）を見ると、抵当権には１番があれば２番も３番もあるのですが、お金を貸した側にそういった順番が付けられるものなのでしょうか？

その前に、民法の大原則を知らないといけません。
それは　「債権者平等の原則」　。
原則によれば、お金を返してもらえる権利（債権）は１番でも２番でも順位は無いはずです。

具体的にいうと
Aさんが、Bさんから１００万円借りました。それを返済せずさらにその１年後にCさんから１００万円借りました。

ところが、Aさんがその後自己破産してしまい、返せるお金は１２０万円。

Bさんは　「（Cさんより）先にお金を貸したのだからまずは１００万耳を揃えて返してほしい」と言いました。

一方、Cさんは、「債権者Bと自分（C）は原則平等なのだから、Bさんに６０万円、自分（C）にも６０万円返還すべきだ、と言いました。

どちらが正しいのでしょうか？
答えはCさんです。

もちろん、この例では、BさんもCさんも貸したのは同額ですから持ち金の１２０万円を２で割った６０万円ずつ…という計算になりましたけど、貸す金額によって実際は変わってきます。
さて、不動産の話になりますが、

登記簿を見ると、抵当権の所に番号がふってあります。

その１番がいわゆる「１番抵当」その下が「２番抵当」となるわけです。

こうやって、抵当権に番号をつけると、上に紹介した「債権者平等の原則」の『例外』となって、
番号の順位が優先的に回収できるようになってしまうのです。

１番がすでにいたからといって、後から１番をつけるのは事実上無理です。１番の「承諾」が必要だからです。
ちなみに、競売や任意売却のような手続きになった場合、２番以下の債権者は、還ってこない…と思っておいた方が良いでしょう。
１番抵当権者さえ満足に還ってこないのですから当然といえば当然です。

「原則」があれば「例外」があるのですね。