投資用マンションの区分所有を買って儲けたいあなたに…前回に引き続き２回目です。

前回は、広告の下にずら～っと書いてある小さい文字に注意しましょうという話を書きましたが、今回は大きな文字編です。

広告をそのまま載せるのはマズいですから伏しますけど。

①まず「購入価格1,890万円」
いいですね～2,000万円を切っています。でも…101号室の場合…て書いてあります。１階…つまり一番安い部屋の例なんですね。

②「確定手取り家賃収入315万円（４年間の総額）」
嬉しいですね～確定！と言われると。でも…ん？4年間の総額。さらに、「賃料は4年間変更なし、経過後は更新可」と。…更新可というのは昔、地価が上がっている頃の文句でしょうか。今や更新可と言われなくても確実に下がることになります。

③極めつけはコレ！
「月々の家賃収入　68,300円、支出（提携ローンでご購入の場合）月々62,374円」
なるほど、すごいですよね。
２千万円近いマンションをローン組んで買っても毎月6千円ほどが収入になるというのですから。

毎月…6千円…です。

書いてはいませんが、もし2年後に給湯機が壊れたとしましょう。
6千円を毎月貯めて2年間で144,000円になりました。
単身者用の給湯機は工事費込みでちょうどそれくらいになり、利益ゼロかマイナスに。

なぜなら、固定資産税、都市計画税、所得税、登記費用、不動産取得税…いろいろ払うといくらになりますか？
どこにも書いていません。

④さらに大きな文字で
「月々の家賃収入確保で暮らしを守る！」「○○大学、○○大学、○○大学路線」「○○年、大規模商業施設オープン予定」いろいろ書いてありますが、
○○大学はいつ移転するかもわからないし、大規模商業施設も…。
月々の家賃収入といっても、ローンの金利がそのままか低くなればまだ希望がありますが、この超低金利と言われている中での試算ですから、金利が上がる余地はアリアリです。そうなると、毎月6千円のアガリは風前の灯…ですね。

ローンを組まずに２千万円の物件を現金で買われるのであれば良い投資先かも知れませんが…
おわかりいただけましたか？

小さい文字を読むの…好きですか？
そろそろ老眼鏡が必要になっている私にとってはNoと言いたいところです。

生命保険に加入した時、小さい文字でびっしり書いてある約款という冊子を渡されました。大切な内容だとは思いながら一回も読んだことがありません。
でも、逆に事業者の立場になると、読んでほしくないところは小さい文字にしたくなるもの。

不動産投資をしようとするあなたは、生命保険の約款を読む根気は要りませんが、小さい文字に注意を払うことに少しだけ慣れていただきたいと思います。

私はそれを読むのが今では楽しみになっています。
投資する方々がその物件を買った後で“そんなの聞いてなかった”となるように、業者がさりげなくつくる落とし穴は何かな～と探すのです。

例えば都内豊島区、１Kの区分所有物件、購入価格は1,890万円。駅まで徒歩7分
小さい文字にはこういうことが書いてあります。

物件名からはじまり、住所や敷地面積などいろいろ書いてあって…
■借り上げ賃料/月額68,000～73,200円　■賃料支払免責期間/3か月　■借り上げ期間/4年間　■管理費/入居者負担　■修繕積立金/購入者負担　■敷金・礼金・保証金/お支払いいたしません　■提携ローンのご案内/・・・・年利率2.544％～6.06％　■火災保険料/別途ご負担いただきます　■金融機関事務手数料/最低105,000円　■自社事務手数料/52,500円　■管理基金/（一括）150,000円……….

「4年間借り上げ…」で安心だと思ったら…ん？
支払免責期間て…？これは、3か月は賃料はお支払いしませんよ、という意味です。

敷金…？　あなたの元には借り上げ賃料だけしか入りません。

提携ローン…なに？～6％って…頭金を購入金額の1割入れてローン組んだら、なんと毎月の支払はローンだけで10万円を超えました。

金融機関事務手数料？…10万円もかかりますか？　そのうえに自社の事務手数料…ですか。

管理基金150,000円？…賃料に換算したら2カ月分…ですね。

こんな感じで、マンション販売業者は１戸販売するごとに、仲介手数料だけでなく、
事務手数料、敷金、礼金、保証料（更新ごとに毎回）、もしかしたら火災保険会社からと提携ローンの金融業者からのキックバックが収入になります。
営業マンに高い交通費や報酬を払える訳です。

小さい文字だけではありません。大きな文字でも「おお～っ」と思わせることが書いてありますけど、それはまた後日。

それぞれの業者さんの誠意が広告の細かい文字に表れますね。

もう過去のものかと思ったらまだ続いていたんですね、投資用マンションを売りつける営業が。

打ち合わせコーナーにお客さんを入れたら、ドアのカギを閉めてしまうようです。
契約書にサインするまで返さないって…そんなぁ。
私たちはそれを「詰め営業」と言いますが、詰め将棋のごとく購入者の買わない理由を全部潰して追いこんでいくのです。

以前友達から投資用のマンションを買いたいんだけど同席してくれないか？といわれたことがあり、楽しみにしていましたが業者から断られたそうです。
そりゃそうでしょうね。
私のような冷めた外野がいたら間違いなく購入を止めるはずですから。

投資用のワンルームマンション営業…一時の勢いはなくなりましたがまだ健在ですね。

北海道や九州や四国へ行って、都内の投資用マンションを販売してくるんです。
購入者は一度も物件を見ることなく、アガリを期待して買うのですが、

サラリーマンで20万円の給料をもらっていたとしましょう。

そのうちの6万円を今の賃貸で払うと、14万円が残ります。生活費で5万円使うとして、残り9万円。

都内のワンルームを買うのに毎月のローンの支払いが6万円。でもそのワンルームの家賃が7万円。
するとワンルームを持ちながら、ローンを払っていっても毎月１万円ずつ増えていきます…。

こんなうまい話が…あっていいんでしょうか？

何千万もするマンションを買っても毎月儲かる…なんて聞いたら、つい買ってしまいますよね。

でも、ローンの金利が一定って誰が決めたんでしょう？
家賃が必ず入ってくるって誰か保証してくれたでしょうか？30年間借り上げ？…大丈夫ですか？
家賃が下がる傾向にある今、どんなシミュレートをしてくれたでしょうか？
機器が故障した場合はどのような手配になっていますか？その業者が手配する工事業者指定になっていませんか？

まあ、こういうことがあって、結局あなたの利益がどんどん削られていくのです。

ワンルームの投資用マンションのすべてが儲からないのではありませんが、
詰め営業で売るということは、そうでもしないと売れない商品だということを忘れてはいけません。

余談ですが、最近は詰め営業をできる若者が少なくなったと聞きました。

なので、日本語を勉強している中国人に詰め営業を憶えさせて、ガンガンやっているという半ば笑い話まであります。
真偽のほどは不明ですが、日本の若者はそれほど草食化してしまった…ということですかね？

○肉○食…　焼肉定食じゃありませんよ～