物件を探しているXXさんはSSさんの紹介でお会いして、物件を探し成約にいたりました。

売却したいSKさんはISさんの紹介でお会いして、売却に成功しました。

重要な部分は共通しているのです。当事者さんに会わせてください。

依頼者にとって、一番良い方法、戦略をご提案できるのです。大切な資産なので、そうしなければいけないとも思っていますし、そうあるべきとも思います。

当事者さんとお会いできないと、正義の不動産屋としてはご協力できないのです。成約への可能性が低くなるという理由もあります。あくまで、不動産業は成功報酬の世界です。会わせていただけないということは、時間と労力の無駄になるので噂レベルの話しと同じと考えるのです。

例えば、Aさんが探しているよという話があるとします。一生懸命に探します。でも実は、Aさんの知り合いのケースが多いのです。それならまだしも、Aさんのお客さんであるケースです。Aさんの為に働いている形になるのです。まとまれば良いのですが、AさんもAさんの情報を持ってきたのも、不動産業者でないただの不動産ブローカー（１０年に１回成功すれば良しとする人達）だとすると、まず成約しないでしょう。

プロの世界でもよくある話なのですが、物件を先に出すのか、買主を先に会わせるのかという話です

売主にしてみれば、購入者でない者に物件の詳細、価格等を開示したくない

買主にしてみれば、購入するものが、どんなものか分からない（最近は福袋でも中身をオープンにしている）

成約になる確率は？０に近いと思います。上記の話でまとまるとすれば、買主、売主、仲介が三者とも、お友達なのでしょう

■物件調査

今日は初めての物件調査に行きました。

レインズで目ぼしい物件を検索、仲介業者へ連絡し物件の有無及び住所を確認の上現場へ訪問。

【物件：山手付近、約50坪クラス】

（調査内容）

競売の本を読んでいたら、こういう物件には注意が必要とたくさん書いてありました。

今回書くことは、競売に限ったことではなく不動産の取引では基本中の基本、とても大切なことなので書くことにしました。
一戸建ての場合のことですが…。

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それは、再建築ができる土地なのか？ということです。

あなたがこれから買おうとしている物件が…、
ロケーションはOK、日当たりもOK、駅からの距離もまあまあOK、価格が相場より安い、
今建ってる家はボロボロで第三者が住んでいることもなし…

そういった物件にはよくあることですけど、建築基準法上で建物を建てられない土地ってあるんです。
土地は広いのに、建築基準法でいうところの「道路」に２ｍ以上接してないケースがその代表選手。

業界では「再建築不可の物件」と言われていて、家が建てられないのですからせいぜい菜園や物置用に…ということになってしまいます。

よく不動産屋の窓に張ってあるB4判の図面になっている場合は、「再建築不可」と書かないと当局からチェックが入ることになりますけど、
不動産投資をしようとしているあなたなら、そういう図面になる前の情報がやってくるはずです。

そういう情報が来た場合、まずその情報を持ってきてくれた仲介業者に真っ先に聞いてください。
「その土地、建て替えできるんだろうね～？」と。

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そこで「たぶん、できます」とか「（これだけ土地が広いんですから再建築）できるはずですよ」みたいなあいまいな反応ならかなり赤信号です。
曖昧であれば、その資料を持って、役所の建築指導課に相談しに行きましょう。
あなたが素人であったとしても白黒はっきり教えてくれます。

ただ、そこで執念深いあなたは考えたとします。本当にそこで　the End　かと。
もし、現在の接道の幅が1m95cm、再建築の要件を満たすのにあと５cm。
隣の人が５cm売ってくれたら～？

もしそれが実現したら、いきなり死んでいた土地が息を吹き返すことになります。

でも、隣の人からしてみれば、たとえいくらかの収入があるかも知れませんが、
それによって、隣の建物が自分の敷地ギリギリに建つ可能性も出てきてしまいますから、あまり歓迎できるものではありません。
簡単に売ってくれるものでは…ありませんね。

まず、接道の幅が２.00ｍ確保できない土地…として情報を紹介された時点で、すでに仲介業者が隣の所有者と交渉した結果ダメだった…と思っていいかも知れません。

家が建たない土地は…今回紹介した「接道」の要件だけではありません。

次に要注意なのは土地の権利関係…ですかね？
それはまた後日。