先日、マンション管理会社に重要事項調査報告書を受取りに訪問した際、

入り口に『警備業法』の公安委員会の認定書がありました。

警備業法というものを初めて知り、どのようなものなのか調べたところ…

「警備業法」の、「警備業務」とは次のいずれかに該当する業務で、他人の需要に応じて行うものだとされています。

(1)事務所、住宅、興行場、駐車場、遊園地等(警備業務対象施設)における盗難等の事故の発生を警戒し、防止する業務

(2)人・車両の雑踏する場所、これらの通行に危険のある場所における負傷等の事故の発生を警戒し、防止する業務

(3)運搬中の現金、貴金属、美術品等に係る盗難等の事故の発生を警戒し、防止する業務

(4)人の身体に対する危害の発生を、その身辺において警戒し、防止する業務

となっていました。

 警備業法の書面の交付に関しては、契約締結前に

概要を説明し契約時には遅滞なく契約内容の書面を

交付しなければならないとのことで、宅建業法の

重説・契約書に似ている感じがしました。

宅建業法のように主任者が重説の説明及び記名押印

、契約書の記名押印をしなければならないような

システムはありませんでしたが…

投資物件の品定めをする基準に「利回り」があります。
その投資物件を買った場合、一年でどれくらい回収できるかということですが、

表面利回りは、年間の回収金額÷総建築費の率となります。
アパートなら、年間総賃料÷総建築費ですね。

表面利回りが５％だから「いいじゃん」と思って買ってみたら、思いのほか手元にお金が残らない…という恐怖の体験をする前に計算するのが・・・実質利回り。

上のアパートの例でいえば、

年間総賃料から「管理にかかった費用」「税金」「ローン返済」などをマイナスしなければなりません。買う前からある程度計算できますから、ぜひやってみましょう。
広告に出ているのは、ほとんど「表面利回り」です。だいたい10％とあれば実質は６～８％程度になります。
じゃ、表面で５％の物件の実質は…？想像にお任せします。

特に中古物件を買われた方は、「管理にかかった費用」がかさむことは明確です。ガス給湯機は10年で交換が目安だし、機器の修理や交換ならまだしも、建物の修理となると桁が増えることがありますから要注意です。

ここまでは誰でもが言っていることですが、
実質利回りをちょっと「良くする」材料があります。

それは、「経費」。

特に10戸以上お持ちの方は、事業としての「大家さん」ですから、今までただ払っていた車のガソリン代、飲食費、通信費などが全部とはいいませんが「経費」として認められますので、その分がちょっと浮くことになります。

もちろん株式会社をつくると、その設立費用や、法人税、税理士に払う費用などがあるので、プラス・マイナスはありますけど。

経費が認められることは、内容（やりかた）によっては大きく収支に影響してきます。
でも、投資というものは、その物件を売った時に手元にいくら残りました・・・というのが「成績」。

利回りだけで判断はできないものです。
どう投資していいのか迷っているかたは、勉強会に参加するなり、本を読むなり、それか当社にお出でください。

あ、当社は投資顧問じゃありませんから（笑）

※以前は新築アパートを建てた時、建物にかかる消費税がほとんど戻る・・・という手続きがま

かりとおっていましたが、今は税務署が認めてくれません。

東京23区内在住の未婚者に理想の部屋を借りるための家賃を聞くと、

平均は12万8116円。

これに対して、実際に部屋を探す場合の家賃上限は8万8929円だった

というデータがあります。

金額にして約4万円分の、「理想」と「現実」の差があるようです。

部屋探しでは約46%の人が「いくつかの条件をあきらめることは必要」と考え

妥協しているとの事です。

妥協というよりも、分相応に判断していると言った方がいいのかも知れませんが…

「理想と現実の差」は賃貸に限らず、購入の場合も理想は4000万円、

現実は3000万円までしか資金計画が立てられない（住宅ローン枠含め）

という場合もあるのではないかと思います。

理想ばかり追い求めても結局、“賃貸の場合引っ越せない”“購入の場合買えない”

と言ったようにその気はあるのに何も進まない結果になってしまいます。

金額だけでなくその他条件も理想（希望）を高く持ってしまうとなかなか

条件にズバリ当てはまる物件は数少なくなってしまうので、「理想と現実」の差を

よく理解したうえで物件を探すことをオススメします。

その時のアドバイスとして、不動産屋へ相談することで何か見えてくることも

あるのではないでしょうか。