資産価値が高い家とは、リセールバリューの数値が高くなります。

リセールバリューとは…

築10年の中古マンションの平均坪単価を、10年前の新築分譲時の平均坪単価で

割った数値となります。

実際、どのような家が資産価値が高くなるのでしょうか？

例えば…

1） 利便性の高い立地（駅近や街の利便性も価値の維持に影響します）

都心から近く、さらに駅から近いほど価値は維持しやすくなります。

急行停車駅や駅周辺に商業施設があったり、将来再

開発の予定があるなど生活利便性が高い街ほど人気が高くなります。

2） 共用施設の充実度（大規模マンションは価値が落ちにくい）

総戸数300戸以上の物件の価格維持率が高くなっています。

大規模マンションの場合、日常生活が豊かになる施設が充実していることが多く、管理サービスも充実しているところが多くあります。

3） 専有面積（40～50㎡台と90㎡台以上の価格は下がりにくい）

流通量の少ない広さは売りやすくなります。

物件数の少ない広さは希少価値があり価格が落ちにくくなります。

40～50㎡台は立地を重視するカップルや核家族に、90㎡台以上は

広さを重視するファミリー層に人気があります。

などなど、その他にも要件はありますが物件購入の際に、現在の

価値（価格）だけを気にするのではなく将来その物件がどれくらい

の価値を生み出すかなども頭に入れて物件を探すことをオススメ

します。

抵当権

たとえば、農民が田畑を担保に銀行から資金を借り入れる場合に、銀行が田畑を担保として取り上げてしまうと、一方では、農民は生産の根拠を失い、資金の返済が困難になり、銀行としても資金が返済される機会を自ら少なくするだけでなく、その田畑を管理するという負担を負うことになる。これに対して、田畑を農民の手元に残しておくと、農民は生産を続けることができ、それだけ資金返済が容易になり、他方、銀行は田畑の管理をする必要がない。このように、抵当権は、従来の利用関係をそのままにしておき、そうすることによって債務者にその物を収益させ、債務者の弁済を容易にすると同時に、債務不履行の場合に優先的に弁済を受ける債権者の権能を十分に確保するものである。

多数登記されている

一つの不動産のうえに抵当権を二つ以上設定することも可能である。その場合には、抵当権設定の登記の順序に従って一番抵当、二番抵当などとよび、これは優先弁済の順序を表す。すなわち、二番抵当権者は、一番抵当権者が債権を満足させたあとに優先的に弁済を受けられるにすぎない。たとえば、甲の不動産に、乙が1000万円の債権につき一番抵当権を、丙が500万円の債権につき二番抵当権をもっていた場合に、甲の不動産が競売されて1300万円にしかならなかったときは、乙は1000万円、丙は300万円を取得することになる。一番抵当権者が債務の弁済を受けて一番抵当権が消滅すると、従来の二番抵当権が一番に、三番が二番にというように順次昇格する。

債務者が期日に債務を弁済しないときには、抵当権者は、抵当権の対象となっている物から優先的に弁済を受けることができる。これが抵当権の本質的な効力である。優先的に弁済を受けるというのは、甲に対して乙・丙・丁の3人がそれぞれ500万円の債権をもっていて、乙だけが甲の所有するある不動産に抵当権をもっている場合には、その不動産を競売して得られた代金がたとえば1000万円であったとすると、乙はまず自分の債権500万円の弁済を受けることができ、丙・丁は250万円ずつでがまんしなければならないことをいう。抵当権者が優先弁済を受ける方法は、競売（民事執行法180条以下）によるのが原則であるが、当事者間の契約で換価することにしたり、あるいは目的物をそのまま抵当権者の所有物とすることを約束してもよい。

抵当権を抹消しておかなければ、後々物件を売却したりするときに問題になる可能性・・・

買主は抵当権その他の弊害のある権利が付いている物件は買うことはないのです。イコール売れないということです。

業者へ伺うと大半のお客様はインターネットによる問い合わせが中心に

なっていると言うことです。

言い換えると、お客様は各業者もしくは不動産サイトの物件映像を見て

最初の判断をしているということになります。

そう言った状況で、物件の写真撮りの良し悪しによってお客様の購入意欲を

決定付ける第一歩に大きな影響を与えてしまうことになります。

いろいろなサイトを見ていても特に一般媒介の物件の場合、各業者が独自で

物件写真を撮り掲載していますが、業者によって撮り方・見せ方が違っており

中には日当りがいまいちでその物件を見てもお客様が興味を持たないような

写真もあったりします。

最終的には現場を確認すれば判ることですが、案内前に良いイメージで行くのと

どうかな？と思って行くのとでは判断基準も変わってくることもあるのでは

ないでしょうか。

ある業者の方は、担当者1人で撮るのではなく数人で写真を撮りいい物を

掲載するようにしているとのことで、時には専門家の方が撮ることもある

ようです。

私自身も今後物件写真を撮る際には、お客様が興味を持ってもらえるような

映像になるように心掛けて行きたいと思います。