• 単純承認で不動産を遺産相続で取得した場合

• 取得日・取得価額は、被相続人がその資産（土地）を取得した日、取得価 額を引き雑ぐことになります。従って、被相続人が資産を取得した日から、

  相続人が資産を譲渡した日が、5年を超える場合は、長期譲渡所得として、所得税率20％が適用され、

  5年以内の場合は、短期譲渡所得として、所得税率40％が適用されることになります。

• なお、取得価額が不明の場合は、譲波価額の5％を取得価額とみなして、計算することになります。

• 限定承認に係わる遺産相続で取得した場合

• 取得日については、相続により資産を実際に取得した日が取得日になります。
• 取得価額については、取得した日（相続のあった日）の時価を基として計算することになります。

※相続人が、被相続人の財産(マイナス財産を含めて)を全面的に承継することを内容として相続を承認する場合を、単純承認といいます。被相続人の債務及び遺贈の弁済を相続財産の限度で清算し、たとえ債務超過であっても相続人の固有の財産で支払う必要のないものを、限定承認といいます。

譲渡所得の計算方法は次のようになっています。
土地建物の売却金額－(取得費＋譲渡費用)

●取得費とは、土地の場合には購入代金と購入時の仲介手数料その他土地の取得のための費用の合計です。建物についてはその金額から減価償却費相当額を差し引いた額となります。

●売却した土地が相続や遺贈により取得したものであるときはその相続人(亡くなった人)の買った金額等の取得費で計算をします。そしてその亡くなった人も相続や遺贈で取得した場合には、さらにさかのぼります。

先祖代々の土地その他、昔に取得した資産については原価が分からないことがほとんどです。この時はこの5％の概算取得費を使うことになります。実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。

昔から交通の便の良い南区

以前に書いた、吉田勘兵衛の干拓以来、横浜の南区、中区の低地には商業施設や住居が集まりました。

当社がある白妙町のあたりや、睦町、中村町、通町、などは細かい道路が縦横無尽に通っていて古い住宅の建ち並びがあります。

当然のことながら、一帯は交通機関が発達して、横浜では早い時期、明治の後期から路面電車が走り出しました。

昭和初期には、横浜市電として路面電車が市内を走る事になります。

市電が通っていた名残もところどころで発見できます。

元町から三溪園方面に行くとすぐに、道が上り下りにわかれそれぞれトンネルをくぐりますが、
海側のトンネルはまさに市電用のトンネル。
馬車道から本牧三溪園までのルートだったんですね。
昭和４７年には国鉄やあらたな市営地下鉄の営業開始とともに市電は全廃となりました。

市電廃止の歴史は地下鉄の歴史の始まりでもあります。

最初は伊勢佐木長者町～上大岡までだったその路線も、今では西は湘南台、東はあざみ野まで延びました。

全席優先席なので、座れると思って乗らないことにしています。

写真は地下鉄弘明寺駅のすぐ上、鎌倉街道沿いにある、公衆トイレ。

弘明寺駅が市電の終点駅だった当時に建てられたものだそうですが、当時のデザイン、私は好きです。
八幡橋の川沿いにもありますよね。

今はバスがじゃんじゃん通っているここ南区ですが、もしかしたら路面電車復活…もありかという時代背景になってきたような気もします。

中間省略登記の代替手法を用いた瑕疵担保免責契約の成否

中間省略登記に代わる方法として、「第三者のためにする契約」と「買主の地位の譲渡契約」を利用する方法が考えられているが、

その第2の契約を、それぞれ「無名契約」としたり、「買主の地位の譲渡契約」とすることにより、

売主の瑕疵担保責任を免れることができると本に書いてあるが・・・

なぜ、そのような契約をしたいのか？

（例）不動産の買取り再販会社であるが、このたび再販する中古マンションは、築年数も経っており、管理体制もあまりよくない物件なので、できることなら瑕疵担保責任を負いたくない。
ついては、下図のような中間省略登記に代わる方法としての「第三者のためにする契約」などの手法を用いて、一般消費者であるエンドユーザーに対し、瑕疵担保責任を負わない特約付で売却したい。

（私は思う。瑕疵担保責任を負いたい会社・個人はいない・・・上記の理由はもはや「第三者の為に」なんてことはない、自分の為である。）

景気の良い時の状況とはかなり異なる・・・・バブル期は中間省略はさかんにあったと・・・契約直後には価格が上がる状態

「第三者のためにする契約」とか「買主の地位の譲渡」といった、中間省略登記の代替手段として認められた異例の複雑なスタイルを取る理由が、エンドユーザーである買主に誰も瑕疵担保責任を負わないようにするためということであれば、あまり推奨できる手法ではない。
このような手法が取られるのはまれであるが、一般消費者である買主の無知に乗じて、すなわち買主が十分その法的結論を知らないまま契約をしてしまうというケースもある。回答欄の国交省不動産業課長通知が強調するとおり、「買主が自らの法的地位を十分に理解した上で」契約締結をすることが必要である。かつてと異なり、企業のコンプライアンスが叫ばれる時代である。