以前、株投資の本に、1,000～2,000株程度の売買しかできない投資家のことを、証券会社ではゴミと言っていると書いてありました。
おいしい情報はお得意様のみ、取引手数料を落とさないゴミ投資家にはいい情報がなかなか回ってこないものです。

不動産投資で同じことが言われていると聞いたことはありませんが、1,000万円現金で持っていても不動産投資の世界ではどうにも力不足です。
マンションの一室を600万円で買って、300万円かけてリフォームして売りますか？もともと600万円の物件ですから、きれいにしたと しても2,000万円には…なかなかならないものです。
それでも構わないというのであればいいですけど。
1,000万円が例えば遺産で転がり込んで来たとしたら、どこからともなくいろいろ投資話のお誘いがくるでしょう。
FX（外国為替証拠金取引）ですか？商品取引ですか？業者に勧められるままにこういった投資をするのはお勧めできません。

さらにもっとお勧めできない投資もあるのです。
それは不動産の共同購入です。

絶対に個人では買えない額の高額なビルを一口1,000万円で買いませんか？口数に応じて利回りから得られた収入をお支払いします。
というものです。

私はどちらかというと（強力に）お勧めしません。

（本文と写真とは無関係です）

以前、その物件概要を見たときアブナイ臭いがしました。

東京都港区の事務所ビル8億円
1,000万円を一口として限定80口、
年間賃料収入○○○○万円（現在満室）
銀座線、新橋駅から徒歩○分
平成○年築、地下１階地上８階

これだけ見ると、一見“いい商品”のように思えますよね。
退職金で1,000万円手元にあれば、1口を、遺産で3,000万円あれば3口買うことができアガリも3倍になります。

くわしくは書きませんが、こういう商品って“ゴミ投資家用”の代表的な商品で、落とし穴…アリアリです。

チェックポイントは、
本当に8億円相当なのか？　平成○年築ということはそろそ大規模修繕の時期？　賃料は減額傾向にあること…、
きっと商品を提供している会社の説明では全部問題無いというでしょうが実際は…。

もちろんうまく収入を得ているケースもありますけどね。

以前紹介した本「金持ち父さん　貧乏父さん」にとてもいいことが書いてあったので紹介しておきます。

前回はお金に関する知識を今より少し持つことで、夢が夢で終わらず現実できるようになる…かも？という話を書きました。

今回は、不動産仲介の仕事をやっていて実感したことを書きます。

それは、良い仲介者を持つ大切さ。

商売に通じたかたなら当たり前のことなんですが…。

自宅を購入する方にとっては、仲介手数料惜しさに、間を抜いて売主から直接買えれば、手数料が浮いてオトク…という発想になりますが、それは仕方がないでしょう。

ただ、投資物件を探している身となると違ってきます。

「信頼できる」不動産業者の「（デキる）担当者」と仲良くなることが利益獲得の大切な要素となります。

理由は簡単です。

投資家が欲している物件は、誰かかが売却をする話を持ちかけるから発生するものです。

この地所を売りたいんだけどいくらになるか？と…最初に相談をしにいくのは銀行か不動産業者です。

不動産業者は、まず自社で買えるのであれば買ってから再販します。
買えないのであれば、自社の営業マンに伝えて、すぐ購入できる見込み客がいるかどうか聞きます。
もしそこで連絡した顧客が買うとなれば、売買は成立したようなものです。

買主からしてみれば、シメたものです。
誰にも知らていない情報をいち早く知り、希望の物件を買えたのですから。
知らせてくれた営業マンに感謝することでしょう。

不動産業者はあなたと違って、四六時中不動産の情報に触れています。

（業者の）間を抜くことばかりを考えていると、数百万のために数億のチャンスを失う…というと大袈裟かも知れませんが、こういう新鮮な情報が回ってこなくなってしまうのですね。

不動産に限った話ではありません。
信頼できる業者のデキる営業マン…意識してみてください。

インカムゲインとキャピタルゲイン編

もし、これが絶対安全に儲けられる、という投資先があったら、それだけが投資対象として成り立っているはず。
でも実際はそうではなく、数えられないほどの投資商品があります。
幸か不幸か、どの投資も「絶対に儲かる」ものではないのです。

一方、もし、とても儲かる投資先があったとしても、あなたの性に合わない…というケースもあろうかと思います。

私が不動産投資の相談を受ける時、大きく二つの組に分かれるかと考えています。
それがインカムゲインをゲットしたいタイプか、キャピタルゲインのタイプかです。

インカムゲインとは簡単に言うと、1,000万円で不動産を買って、それを1,500万円で売って、500万円儲けました、というタイプ。
もちろん、最近多いマンションのリノベーションも含みます。
マンションを800万円で買って、リフォームに500万円かけて、2,000万円で売れれば、手元にとりあえず700万円…となります。
もちろん手数料や登記、税金などで700万円そのまんまとはいきませんが。

キャピタルゲインは、例えば1,000万円で不動産…たとえばマンションの一室を買って、他人に貸し、その賃料を毎月獲得していくというものです。今では、1,000万円もあれば都内のワンルームを買うことができ、利回りも４～１０％程度あって、選り取り見取りです。
投資の対象としては、ワンルームやファミリータイプのマンションから、駐車場、一棟売りのアパートや、テナントビル、ホテルの一室などが代表選手です。
景気が良い時は土地の価格が上昇していたのであらゆる不動産投資でキャピタルゲインが得やすい環境だったのですが、地価が下がり続けている今はそれを狙えませんので注意が必要です。

一時ラブホテル・ファンドといって、投資額に応じてアガリを分配しようという投資がありました。
考え方によっては無くならない業種のひとつと思えるかもしれません。
ただ法的に大きな変化がありました。ラブホテルは平成23年1月から風営法の範囲に入ることになりました。結果、融資がとても受けにくくなったことから経営が難しくなりました。
それを見越しての投資商品でしたがホテル自体が存続できなくなれば、文字通り元も子もなくなります。

あとキャピタルゲイン派にとって忘れてはいけない大事なことがありますが、それはまた今度。