もう過去のものかと思ったらまだ続いていたんですね、投資用マンションを売りつける営業が。

打ち合わせコーナーにお客さんを入れたら、ドアのカギを閉めてしまうようです。
契約書にサインするまで返さないって…そんなぁ。
私たちはそれを「詰め営業」と言いますが、詰め将棋のごとく購入者の買わない理由を全部潰して追いこんでいくのです。

以前友達から投資用のマンションを買いたいんだけど同席してくれないか？といわれたことがあり、楽しみにしていましたが業者から断られたそうです。
そりゃそうでしょうね。
私のような冷めた外野がいたら間違いなく購入を止めるはずですから。

投資用のワンルームマンション営業…一時の勢いはなくなりましたがまだ健在ですね。

北海道や九州や四国へ行って、都内の投資用マンションを販売してくるんです。
購入者は一度も物件を見ることなく、アガリを期待して買うのですが、

サラリーマンで20万円の給料をもらっていたとしましょう。

そのうちの6万円を今の賃貸で払うと、14万円が残ります。生活費で5万円使うとして、残り9万円。

都内のワンルームを買うのに毎月のローンの支払いが6万円。でもそのワンルームの家賃が7万円。
するとワンルームを持ちながら、ローンを払っていっても毎月１万円ずつ増えていきます…。

こんなうまい話が…あっていいんでしょうか？

何千万もするマンションを買っても毎月儲かる…なんて聞いたら、つい買ってしまいますよね。

でも、ローンの金利が一定って誰が決めたんでしょう？
家賃が必ず入ってくるって誰か保証してくれたでしょうか？30年間借り上げ？…大丈夫ですか？
家賃が下がる傾向にある今、どんなシミュレートをしてくれたでしょうか？
機器が故障した場合はどのような手配になっていますか？その業者が手配する工事業者指定になっていませんか？

まあ、こういうことがあって、結局あなたの利益がどんどん削られていくのです。

ワンルームの投資用マンションのすべてが儲からないのではありませんが、
詰め営業で売るということは、そうでもしないと売れない商品だということを忘れてはいけません。

余談ですが、最近は詰め営業をできる若者が少なくなったと聞きました。

なので、日本語を勉強している中国人に詰め営業を憶えさせて、ガンガンやっているという半ば笑い話まであります。
真偽のほどは不明ですが、日本の若者はそれほど草食化してしまった…ということですかね？

○肉○食…　焼肉定食じゃありませんよ～

不動産はとても高額な商品ですが、仲介手数料はその約３％。
4,000万円の物件であれば、130万円ほどを仲介業者に支払うことになります。

でも仲介業者は何をしてくれたのでしょうか？
あるケースの流れを書きますので、業者の「仕事」を見つけてみてください。

あなたは駅に置いてあった住宅情報誌を手に取り、気になる物件があったので書いてある連絡先に連絡して、週末約束をして現地で待ち合わせして部屋を見せてもらいました。
前からそのマンションに焦点を絞っていたし、気にいったのでその日の内に購入することを決め、物件からほど近い不動産業者の事務所に行って購入申し込みを書きました。
手付金だけは用意できたので翌日契約することにしました。
住宅ローンは不動産業者が審査にまわしてくれることになりました。
3週間かかりましたが、審査がおりたとのことでローンの契約をしに平日に銀行へ行きました。
数日後、引き渡しの日になり、銀行で住宅ローンが実行され、司法書士や仲介業者や、売主にお金を分配して終了。

さて、仲介業者の「仕事」はいくつくらいあったですかね？

物件の売主に電話して鍵を開けてあなたに見せた…ことくらいでしょう。

こう考えると、仲介手数料…ちょっとはマケてよ！と言いたくなったり、
ちょっとよくみると、同じ物件が「売主」から販売されていることが後でわかることもあります。

売主から買えば、仲介手数料が必要ではなくなります。
仲介業者を通すと、物件が4,000万円なら132.3万円の仲介手数料が余計にかかります。

こんなケースもあれば、次のように付き合いが長くなるケースもあります。

あなたは、どうしても譲れない条件をいくつか伝えました。子供が小学校を卒業するくらいに不動産の購入を考えているとします。
まだ、1年くらい時間的余裕があります。
最初の1ヶ月くらいはその不動産業者の営業マンにずっと案内してもらいましたが、決められる物件には至りませんでした。他の不動産屋も行ってみましたが同じ物件しか出てこなかったので納得しました。

しばらくは時々営業マンから週末に見てもらいたい物件があるという連絡がくるので行ってみたけれど、全然欲しいものと違いました。
それからさらに2カ月くらいした平日の昼間、携帯に電話が入って、今すぐ見てもらいたい物件があると。
仕事をやりくりして、妻と見に行ったところまさにコレという物件だったので決めました。その物件はつい今ほどに物件となったというもので、広告にも出ていなければ、ネットにも出ていないものでした。

こんな仕事をしてくれるのなら仲介手数料を満額払っても納得ですよね。

でも、あなたはこうだったからいくら、ここまでしたからいくら…とはなかなかできないものです。

海外では買主から手数料をいただかずに、売主からのみというケースが多いようです。
日本では逆に手数料を削るな！と…。

誰が言っているかって？

もちろん不動産業界団体。あしからず。

あ、そうそう仲介手数料、正確には3％+6万円の合計に消費税、というのが計算式ですが、よくこの+6万円て何かお客様から聞かれることがあります。

それに対して収入印紙代ですと言い切ったどこかの新人がいたそうですが…違います！！

でも、収入印紙代と説明されたお客様もそれで納得したそうですから…怖い。

他人の失敗は蜜の味？　というわけではありませんが、失敗から学ぶことはたくさんあります。

不動産仲介という立場から見ると、お客様に意外な傾向があることに気付きました。

不動産の売買を一生に何度もする人は少ないと思いますが、仲介業者は年間に数十という物件の売買を経験するので、どうぞきいていただき同じ轍を踏まないで欲しいと思っています。

自宅を買う場合のよくある失敗

探し始めとして最初に入った不動産屋で最初に案内された物件が気に入ってしまった場合です。

迷うところですよね。価格は射程内、広さもまあまあ、日当りはもうしぶんなし、駅から少し遠いけど通える範囲。どうしよう…決めちゃおうか。たまたま内覧しているときに、もう1組来てたっけ。相手もまあまあ気に入っている様子だったし…。

ここで分かれます。
①もう少し他も見てから決めよう
②もうここに決めよう
あなたはどっちでしょう？

探し始めた最初に見た物件ですよ！　たいていの方は①を選びます。
営業が「気に入ったらもう決めましょう、他から申し込みが入ったらせっかくの物件を逃しちゃいますよ」と言うと、疑い深いあなたは、「この営業マンは、そうやって即決させようと急かしている」と思うのです。
残念にも、他の物件を見ている内に、別の人がその物件に申し込みを入れてしまいました。

一応、今から申し込みを入れれば二番手だけれども、一番手のかたのローン審査が通らない場合意外は順番はほとんど回ってきません。
それを聞かされて気落ちしたあなたは、どうなるかというと、その物件に酷似した物件でないと満足できない頭になってしまいます。
私はそれを「物件の亡霊」と呼んでいますが、その亡霊にしばらく悩まされることになり、なかなか決められないか、
少々嫌な部分がある物件でも妥協して買うことになってしまいます。
こうなってしまうと、家に対する愛着もイマイチになってしまうようです。30年ものローンを組んで返していく家が満足できるものでないのは…少々残念な気がします。

私の財布が痛むわけではないのですが、ぜひ直感を信じてください。
意外に直感はあなたに正直なものです。

もう少し他を見てから…の後には、「最初に見た物件がこんなに良ければ、2つ目、3つ目でもっといい物件に出会えるかもしれない」という感覚があります。もちろん次に見た物件で本当にピッタリな物件にあたるケースもありますけどね。

心配性なあなたには方法があります。

購入申込書に法的拘束力は…残念ながらほとんどありません。
Aという不動産業者で申し込みを入れたあと、すぐBという不動産業者で同じ条件で物件を案内してもらうのです。

私自身、Aの立場でお客様を案内したこともあれば、Bの立場になったこともあります。
もし、Bでさっきの物件よりピッタリなのに出会ってしまった場合は、Aにごめんなさい…してください。

申込書を書くには相当の決心はもちろん必要ですが、どうしても迷った場合のみに使ってください。
そして、結論を出した後は他の物件を見ないというのも、購入者にとって精神衛生上いい結果になっているようです。