不動産売買の重要事項説明とは

宅地建物取引主任者がご説明する重要事項とは、不動産の買主となられる方にとって、
不動産や契約条件について必ず知っておいてもらいたい最小限の項目と内容に関するもので、
説明時間は約 40分位 です。説明が終りましたら、説明を受け重要事項説明書を受領したことの記名・捺印をします。

取引の態様 株式会社　栄都　　　　が売買の媒介をする業者であるということ

Ⅰ．売買の対象となる不動産に直接関係すること
１ 登記簿に記録された事項
２ 第三者による不動産の占有に関する事項
３ 法令に基づく制限の概要
４ 私道に関する負担または境界線後退（セットバック）に関する事項
５ 飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況
６ 工事完了時の形状、構造等（未完成物件のとき）
７ 当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か
８ 当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
９ 新築住宅の性能評価について
10 石綿使用調査の内容
11 耐震診断の内容
Ⅱ．売買契約の条件に関すること
１ 代金と代金以外に授受される金銭の額等
２ 契約の解除に関する事項
３ 損害賠償額の予定または違約金に関する事項
４ 手付金等の保全措置の概要（業者が売主の場合）
５ 支払金または預り金の保全措置の概要
６ 金銭の貸借に関する事項
７ 宅地または建物の瑕疵担保責任に関する保証保険等の措置の概要
Ⅲ．その他
１ 供託所等に関する事項
いずれも売買契約に当たっての判断に影響を与える重要な事項ですので、
説明をよくお聞きいただき、十分ご理解の上、意思決定をして下さるようお願いいたします。
上記の内容を、売買契約の前に必ず説明します。

投資用マンションの区分所有を買って儲けたいあなたに…前回に引き続き２回目です。

前回は、広告の下にずら～っと書いてある小さい文字に注意しましょうという話を書きましたが、今回は大きな文字編です。

広告をそのまま載せるのはマズいですから伏しますけど。

①まず「購入価格1,890万円」
いいですね～2,000万円を切っています。でも…101号室の場合…て書いてあります。１階…つまり一番安い部屋の例なんですね。

②「確定手取り家賃収入315万円（４年間の総額）」
嬉しいですね～確定！と言われると。でも…ん？4年間の総額。さらに、「賃料は4年間変更なし、経過後は更新可」と。…更新可というのは昔、地価が上がっている頃の文句でしょうか。今や更新可と言われなくても確実に下がることになります。

③極めつけはコレ！
「月々の家賃収入　68,300円、支出（提携ローンでご購入の場合）月々62,374円」
なるほど、すごいですよね。
２千万円近いマンションをローン組んで買っても毎月6千円ほどが収入になるというのですから。

毎月…6千円…です。

書いてはいませんが、もし2年後に給湯機が壊れたとしましょう。
6千円を毎月貯めて2年間で144,000円になりました。
単身者用の給湯機は工事費込みでちょうどそれくらいになり、利益ゼロかマイナスに。

なぜなら、固定資産税、都市計画税、所得税、登記費用、不動産取得税…いろいろ払うといくらになりますか？
どこにも書いていません。

④さらに大きな文字で
「月々の家賃収入確保で暮らしを守る！」「○○大学、○○大学、○○大学路線」「○○年、大規模商業施設オープン予定」いろいろ書いてありますが、
○○大学はいつ移転するかもわからないし、大規模商業施設も…。
月々の家賃収入といっても、ローンの金利がそのままか低くなればまだ希望がありますが、この超低金利と言われている中での試算ですから、金利が上がる余地はアリアリです。そうなると、毎月6千円のアガリは風前の灯…ですね。

ローンを組まずに２千万円の物件を現金で買われるのであれば良い投資先かも知れませんが…
おわかりいただけましたか？

小さい文字を読むの…好きですか？
そろそろ老眼鏡が必要になっている私にとってはNoと言いたいところです。

生命保険に加入した時、小さい文字でびっしり書いてある約款という冊子を渡されました。大切な内容だとは思いながら一回も読んだことがありません。
でも、逆に事業者の立場になると、読んでほしくないところは小さい文字にしたくなるもの。

不動産投資をしようとするあなたは、生命保険の約款を読む根気は要りませんが、小さい文字に注意を払うことに少しだけ慣れていただきたいと思います。

私はそれを読むのが今では楽しみになっています。
投資する方々がその物件を買った後で“そんなの聞いてなかった”となるように、業者がさりげなくつくる落とし穴は何かな～と探すのです。

例えば都内豊島区、１Kの区分所有物件、購入価格は1,890万円。駅まで徒歩7分
小さい文字にはこういうことが書いてあります。

物件名からはじまり、住所や敷地面積などいろいろ書いてあって…
■借り上げ賃料/月額68,000～73,200円　■賃料支払免責期間/3か月　■借り上げ期間/4年間　■管理費/入居者負担　■修繕積立金/購入者負担　■敷金・礼金・保証金/お支払いいたしません　■提携ローンのご案内/・・・・年利率2.544％～6.06％　■火災保険料/別途ご負担いただきます　■金融機関事務手数料/最低105,000円　■自社事務手数料/52,500円　■管理基金/（一括）150,000円……….

「4年間借り上げ…」で安心だと思ったら…ん？
支払免責期間て…？これは、3か月は賃料はお支払いしませんよ、という意味です。

敷金…？　あなたの元には借り上げ賃料だけしか入りません。

提携ローン…なに？～6％って…頭金を購入金額の1割入れてローン組んだら、なんと毎月の支払はローンだけで10万円を超えました。

金融機関事務手数料？…10万円もかかりますか？　そのうえに自社の事務手数料…ですか。

管理基金150,000円？…賃料に換算したら2カ月分…ですね。

こんな感じで、マンション販売業者は１戸販売するごとに、仲介手数料だけでなく、
事務手数料、敷金、礼金、保証料（更新ごとに毎回）、もしかしたら火災保険会社からと提携ローンの金融業者からのキックバックが収入になります。
営業マンに高い交通費や報酬を払える訳です。

小さい文字だけではありません。大きな文字でも「おお～っ」と思わせることが書いてありますけど、それはまた後日。

それぞれの業者さんの誠意が広告の細かい文字に表れますね。