ご存知でしたか？今もしあなたがマンションに住んでいたとしましょう。
地区40年…そろそろ建て替えしないと、古臭～くなっています。
今、法律では「所有者の５分の４」以上の決議が無いと建て替えができないのです。

５分の４…ということは８０％…。

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全200戸ならば、41人反対者がいるとご破算に。
全30戸のマンションなら、7人反対したら計画は進みません。

今年1月4日の日経新聞の一面トップ記事は…
政府の方針として、その法律を建て替えがしやすくなるように緩和する…というものでした。

マンションが建て替えられるということになれば、
建築業界も、不動産業界もその周辺の業界も商売が活発になるのだから良いことなのでしょうが、
実際の話、どうなるのでしょうか？

確かに、80％の賛成があれば建替えＯｋという議決を得ることはできます。
ただ、住民の中にはいろいろな理由で「このままで結構」と思っていらっしゃる方もいます。
どんなに老朽化していても。

実際の話…というのは、
議決で建替えることが決定したとして、今のアパートやマンションから動きたくないという人を強制的に出すことはできません。
じゃ、どうやったら建替えがすんなりいくのでしょうか？

それは、みんな仲良しになることです。

隣近所とのつきあいが煩わしいからという理由で住む場所にマンションを選ぶかたが多いと思いますが、
いざこういう場面になると、同じ屋根の下の住人…くらいの気持ちでいないとうまく話しが進まないようなのですね。

「5分の4」以上の「建替え賛成」の票が得られて、建替えの方針が議決されたとしても、
一人反対する人がいたらその費用は誰が持つのか、それが一人じゃなくて10人でも、そうするのか…。

こういった理由から、今年1月4日のトップ記事を読んで、政府の方針が「5分の4」から「3分の2」になったとしても、あまり状況に変化はないのではないかと思っているのです。
それがたとえ、「10分の1」になったとしても…です。

マンションの自治会がたまに、ＢＢＱ大会や盆踊りをして、繋がりを密にしていくのはそのためでもあるんでしょうね。

この歳になると、いろいろな話が舞い込んできます。
いいものも変な投資話も。

久しぶりの…というより忘れかけた人から連絡があると…
ま、たいていよくわからないビジネスのお誘いです。

それでも相手が非常に熱心な時は会社を直に見に行ったりしたものです。
いくら熱心に勧められても、急成長している会社だと言われても、いかがわしい雑居ビルの一室に本社があるようなところは…ね～。

投資用マンションがいろいろな会社から売りに出ていますが、
買う前にそこがどんな会社か、調べたことありますか？

私は興味があった場合、会社の対応を確かめます。
社員の電話の応対や、面倒なことの対処など…。

一事が万事…という諺もありますからね。

話は戻って投資用マンションの件ですが、私はその業者側だったのであえて申し上げます。
「一事が万事」は正解です。

建築会社を選ぶ時にすぐわかることがあるのでお教えしましょう。

よく会社のロビーに掲げてあるいろいろな許可証や、業者票を見てみてください。
不動産業者なら、取引主任者の名前が書いてあったりします。

不動産を取引する業者は「宅地建物取引業者票」を掲示することが義務になっていますが、
○○県知事（△）１２３４５号
と書いてあるその括弧の中の数字に注目です。

これは免許証の番号で括弧の中の数字は更新の回数を示しています。

1996年からは5年ごとに更新、それ以前は3年ごとに更新していました。

１であればまだ設立して５年未満ということです。、
この数字が5とか10とか…、大きければ、それなりに歴史がある会社だと知ることができます。
あ、１だからといって信用おけない会社だということじゃないですからね、念のため。

不動産業者は国から許認可を受けて開業しているため、
まともな経営者なら、許認可を取り消されてしまうような危ない橋は渡らないものです。

私が以前にいた会社は、私が入るまでの間、
専任の取引主任者として掲示されているかたは、実際働いてはいませんでした。
名義貸しといって、違反行為ですね。

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顧客と後ろ向きの話になると、それまですんなりつながった担当者との連絡が、急に留守番電話の対応にしたり…。

まず、建築物が納期通りに完成した試しがありませんでした。
未完成なのに、施主検査をするんですから…。

それから…、
あ、その先は怖くてネットでは書けません。

何か会社の対応で「あれ？それって…」と思うことがあったら
契約の日程が決まっていても立ち止まってみましょう。

一事が万事…ですから。

傾斜地が住宅地として開発された地域や町に坂が多い地域などでは意外と擁壁が沢山あります。

昔からの建物がそのまま有り当時に造られた擁壁が現在の建築基準では不適格となるものもあります。
そういうものが『不適格擁壁』となります。
そして、その擁壁にかかる家屋の改築・増築時には建設許可がおりない可能性があります。

既存の擁壁が不適格擁壁と判断された場合、その不適格擁壁と平行に出来る基礎が角度４５度の想定線上にある場合は建物の建築確認が認められません。

その場合は、基礎をずらしたり擁壁そのものを造り変える必要があります。

擁壁の工事となると、前面道路側の擁壁工事と比べ崖面の擁壁工事費は数百万から高い場合は建物の建築費と同等に掛かる事があります。

一戸建てを購入する場合、建物を中心に見てしまいがちですが擁壁があれば建替えする場合そのまま使用できるのかも確認する必要があります。

勿論購入の際、不動産会社より説明があるのが通常ですが中には説明しないケースもあるそうですので十分注意が必要です。

現在住まれている住宅に擁壁がある方は、すぐに建替え予定がなくても将来に向けて確認しておく事も大切だと思います。