不動産を購入する時にお世話になるのが住宅ローン。

不動産の購入は、あらかじめ金融機関で資金を用意してから契約するのではなく、
契約してから融資を決定させて、引渡し…という順序で行います。

購入者が一般のサラリーマンの場合ですと、契約をしてから金融機関に審査をお願いしておおよそ3週間前後で「融資が決定」されますが、
もし、その購入者に予定額の融資が出ない、という場合どうなってしまうのでしょうか。

「融資利用の特約」の条件で契約をした場合、２通りのストーリーがあります。
１つは、あらかじめ決めた時期までに融資が決定しない場合、自動的に白紙解約になるケース。（解除条件型）
もうひとつは、その時期までに融資が決定しない場合、買主は契約を白紙にできる、というケース。（解除権留保型）

同じようで少し違います。

融資の審査が予定より延びることはままあることなのですが、買主側が、もう少し審査に時間が必要な時は、お互いに「延期の合意書」を交わして、その時期および、契約書にある「引渡しの期限」を延長することもあります。

ただ、これは買主・売主の合意が前提ですので、必ずしも延長できるとは限りません。
ですから契約書どおりの期限を守ることは大切なのです。

当社の事務所がある（横浜市）地域での話ですが、

ここは第７種高度地区のエリアです。都市計画法の内訳をみると、第7種高度地区の「最高限」は３１ｍと指定されています。

３１ｍというと、マンションでいうと大体１０階建。
そうやってみると、なるほど１０階建だったり9階建だったり、の高さになっています。
でも、すぐその横に18階くらいのものが建っている。
どうして？と思われたことありませんか？

確かに自治体から出ている表を見ると31ｍとなっているのですが、
その下にたくさん…この場合は高度地区の制限は適用されない…という内容の項目が列挙されています。
たとえば…

『地区計画等により高さの最高限度が定められている場合は、高度地区の適用が除外されます』
『市街地環境設計制度等により高さの緩和許可を受けた場合は、高度地区の適用が除外されます』

そのとおり。
ランドマークタワーのあたりも、最高限31ｍの地区ですけど、実際は296ｍ。
これは別途地区計画がある中で建っているので実現できているのですね。

また、この近所のマンションで高さに差があるのは、
「市街地環境設計制度」によるもので、敷地の周りに余地を残したり、緑化するなど…条件がクリアになれば高さをかせぐことができるので、
その結果、31ｍより高い建物が建つのです。

まれに「既存不適格」建物というものもあります。
それぞれの法律が出来る前にあった建物にその可能性は高くなりますが、それはまた何かの折に。

※この「高度地区」の制限は自治体によって変わりますから注意してください。

売買契約書を交わすのに先立って行われる重要事項説明書の説明、その内容は、その地所で家を建てる場合にどんな制限がかかるかなどが書かれています。

簡単な例ですと、建蔽率と容積率。
土地の面積に対してこれを超えては家は建てられない…と思っておいた方が良いでしょう。

細かく言うと、緩和措置というのがあって、それらのパーセンテージが少し大きくなるケースもありますが、どちらかというとさらに制限が重なって、その場所に被せられている建蔽率、容積率の数字より実際は低くなることの方が多いです。

ではその「制限」は何かと言うと、各「斜線制限」、「高度地区」、「絶対高さ制限」、「外壁後退」などです。

さて、今回の「重箱の隅」は
『絶対高さ』と「高度地区」で定めるところの『最高限』です。
どちらもそこに建てられる建物の高さを制限するものなのですが…。
まず、「絶対高さ制限」は第1種と第2種の「低層住居専用地域」のみでの規制です。

一方、「高度地区」では第1～7種まであるわけですが、それぞれの種ごとに建物の「最高限」の高さが規制されます。

どちらの規制が優先されるかというと厳しい方です。
重要事項説明書に「絶対高さ制限・・・有」となっているのは、低層住居専用地域であるはずです。
ただ、人によっては、「絶対高さ制限」と「高度地区」でいう「最高限」をごっちゃにして記載する場合もあります。
高さのことを記載しているので、誤りというほどではありませんが、正確には欄が違うのです。