瑕疵担保責任とは一言でいうと、隠れた瑕疵に対する責任です。

まず瑕疵とは「欠陥、キズ」とほぼ同じ意味です。「隠れた」とは、買主が通常要求される注意をもってしても発見することが難しく、一見しただけでは、分からないことを言います。

そこで通常の注意力では発見できない欠陥・キズを「隠れた瑕疵」といいます。売買の目的物が通常有すべき品質・性能に欠けるところがあるか、又は当事者が表示した品質・性能が備わっていないことをさします。

「隠れた瑕疵」があった場合、民法・宅建業法では、買主を保護する規定が定められている。しかし事前に説明されている瑕疵(例えば雨漏り)について買主は売主に対して瑕疵担保責任を問えません。

買主が通常の注意力でもって発見できない瑕疵について、買主は売主に対して補修請求権もしくは損害賠償・契約解除権（瑕疵を修理できない程、重大な欠陥がある場合）を請求できます。

瑕疵の修復
瑕疵を発見したときは、急を要する場合を除いて、すみやかに売主様に連絡して立会う機会を設ける必要があります。それは、瑕疵の状態を売主様に確認していただくためです。
瑕疵が発見された場合、買主様は、売主様の費用負担で瑕疵の修復を行うことを、売主様に請求することができます。ただし、それ以上に損害賠償を請求したり、本契約の解除や無効を主張することもできません。瑕疵の修復工事は、瑕疵の状況によって個別に対応して行いますが、修復工事の程度は、社会通念上、合理的な範囲で行います。

家を新築するとなると、建売りか、注文か…ということになると思います。

一般的に注文住宅は建売より高くなるのですが、

さてその注文住宅、あなたの夢と希望をふんだんに盛り込むことが自由です。

まさに夢のマイホーム！

そんなことだから誰も文句を…言わないのかと思ったら、いろいろ制限があることにびっくりされるのではないでしょうか？

例えば、リビングの庭側の壁をラウンド型にしようと思ったら、「こういうのは建築費がすごくかかりますよ」とか、

ちょっとした出っ張り、凹みをつくるとなると、「建材は９０センチがモジュール（型）なので、こういうのは、つくってもいいですけど、割高になります」

とか、

斜線制限という建築基準法で定めるところの制限があって、これ以上南に家を動かせませんとか、

ここを大きな開口部分を造りたいといったら、強度的に無理だとか、

今は比較的安いコストで、間取りをいろいろ考えられるソフトが出ていますので、自由に考えられるのですが、

なかなかうまくいかないものです。

白紙の状態からいろいろ考えて、結果、建売住宅と全く同じ間取りになった…というケースが多いと聞きます。

それもそのはず、建売業者は、何千、何万棟を、それぞれの土地の形に応じて設計している実績があります。

それも必要とされるものをすべて盛り込み、無駄なく、各寝室平均した広さで、収納を設け、人の動きを遮らず…。

ですから、建売住宅を甘く見てはいけません。

逆に、注文住宅を検討されている方は、建売住宅の間取りを参考にされたら良いでしょう。

まったくサラの状態から一軒の家の間取りを完成させることは、素人にとってとても難しいことです。（だから楽しいというかたももちろんいらっしゃいますけど）

あ、もちろん建売業者さんの中でも、これはＯＫ、これはＮＧというものはあります。

実績ってすごいものですね。間取りに困った方もどうぞご相談ください。

媒介報酬請求権とは、宅建業者の媒介によって売買契約が成立した時に発生する権利です。

媒介業務とは、他人の間を取り持って、契約成立に向けて尽力し契約を成立させることを言うので、契約を成立させれば業務を遂行した事になるというのが基本的な考えです。

そのため、理論上はいったん契約が成立した以上、その時点で媒介報酬請求権が発生し、その後に契約が解除された場合でも媒介報酬請求権は消滅しないのが原則的な考えです。

しかし、売買契約が成立した後に決済・引渡しがなされなかった場合は、契約が成立しただけでは約定報酬全額を請求できる訳ではありません。

その理由は…

◇媒介契約において約定報酬の支払いを合意する場合、当事者は売買契約が成立するだけでなく、その履行がなされ目的が達成される事を想定して合意している為。

◇売買契約の決済引渡しが完了せずに売買契約が解消された時には、媒介業者は予定していた残代金の決済、引渡しの事務の補助業務を行わずに済む為。

◇決済に至らなければ売買契約当事者は、何ら利益を得られない事になる為。

決済に至らなかった事について媒介業者に責任のない事情による場合は、媒介業者が全く報酬を請求できないと考えるのは酷な為、商法第512条（報酬請求権）に基づき、相当な報酬を請求できるとされています。

今後、不動産購入を考えられている方は、万が一契約後の解約を余儀なくされた場合（自己都合）は、それまでに媒介業者が尽力した分含め、相当額の報酬は支払わなければならない事は頭に入れておかれた方がいいかと思います。