中間省略登記の代替手法を用いた瑕疵担保免責契約の成否

中間省略登記に代わる方法として、「第三者のためにする契約」と「買主の地位の譲渡契約」を利用する方法が考えられているが、

その第2の契約を、それぞれ「無名契約」としたり、「買主の地位の譲渡契約」とすることにより、

売主の瑕疵担保責任を免れることができると本に書いてあるが・・・

なぜ、そのような契約をしたいのか？

（例）不動産の買取り再販会社であるが、このたび再販する中古マンションは、築年数も経っており、管理体制もあまりよくない物件なので、できることなら瑕疵担保責任を負いたくない。
ついては、下図のような中間省略登記に代わる方法としての「第三者のためにする契約」などの手法を用いて、一般消費者であるエンドユーザーに対し、瑕疵担保責任を負わない特約付で売却したい。

（私は思う。瑕疵担保責任を負いたい会社・個人はいない・・・上記の理由はもはや「第三者の為に」なんてことはない、自分の為である。）

景気の良い時の状況とはかなり異なる・・・・バブル期は中間省略はさかんにあったと・・・契約直後には価格が上がる状態

「第三者のためにする契約」とか「買主の地位の譲渡」といった、中間省略登記の代替手段として認められた異例の複雑なスタイルを取る理由が、エンドユーザーである買主に誰も瑕疵担保責任を負わないようにするためということであれば、あまり推奨できる手法ではない。
このような手法が取られるのはまれであるが、一般消費者である買主の無知に乗じて、すなわち買主が十分その法的結論を知らないまま契約をしてしまうというケースもある。回答欄の国交省不動産業課長通知が強調するとおり、「買主が自らの法的地位を十分に理解した上で」契約締結をすることが必要である。かつてと異なり、企業のコンプライアンスが叫ばれる時代である。

港南区は、昭和44年10月１日の行政区再編成により南区から分区

され新設されました。

区名は一般から募集し、区名審議委員会の審議により、応募区名案の

港南区、大岡区、日野区などの中から選定され決定されました。

横浜市の南部に位置し、大岡川と柏尾川の流域の低地と多摩丘陵の延長で

ある台地とからなる起伏の多い地形です。

古くは自然丘陵に囲まれた農村地域でしたが、鎌倉街道沿いに市街地が

発達しました。

昭和５年に湘南電気鉄道（現、京急本線）が開通し、上大岡駅が開業して

沿線の開発が進みました。

昭和35年頃からは宅地開発、市街化が進み、その後も大規模開発が行われました。

これらの都市化に対応して幹線道路、交通網、下水道などの都市基盤の整備が

進められています。

港南区の町名は、大久保、上永谷、芹が谷など谷戸や谷に因（ちな）む町名が

多く付けられています。

笹下の由来は、昭和52年の住居表示施行に伴い、

笹下町、磯子区森が丘二丁目、田中町、森町の

各一部から新設された町です。

古くは久良岐郡（くらきぐん）下笹下（雑色村、松本村、

関村の下郷三村をいう）で、笹下村といい、明治22年の

市町村制施行の際、日野村、矢部野村、田中村、

栗木村、上中里村、峯村、氷取沢村と合併して日下村

大字笹下となり、昭和２年、横浜市に編入して笹下町と

なりました。

「佐々木」を地名としてこれが後に「佐々気村」から

「笹下村」に転訛（てんか）したという説があります。

武内廣吉氏は、間宮氏が、ここに築城（篠下城）した際、

先祖の発祥地の近江国篠筍（ささき）郷の地名を、この

地域につけたのが「篠下」の地名の起こりで、これが「笹下」となったといいます。

笹下五丁目にある東福寺の文禄元年（1592年）鋳造の梵鐘に「笹下雜色村」とあるのが、笹下の地名の初出

といいます。

中央を笹下川（大岡川）が流れ、笹下釜利谷道路が通っています。

このような歴史のある地に、当社自社物件の売地（笹下5丁目）があります。

是非、ご覧下さい。

消費税が発生するのは、売主が法人の場合に限ります

物件価格全体にかかるのではなく、建物価格だけにかかるのです。

仮に建物価格が2,000万円とすると、現行ではその5％にあたる100万円の消費税がかかることになります。

この消費税は物件価格に含めて表示されます。

価格が4,500万円の土地付建物は、消費税込みでその価格なのです。
消費税がアップしたら物件価格（土地付建物はどうなるのでしょう。

仮に建物価格が2,000万円で物件価格が4,500万円だとすると、5％の消費税は100万円なので土地価格は「4,500万円－2,000万円－100万円」で2,400万円ということになります。

同じ価格でもし消費税が8％にアップすると、税額は「2,000万円×8％」で160万円となり、物件価格も60万円上がって4,560万円になります

実際の価格がこのとおりに必ず上がるとは限りません。

「土地価格＋建物価格＋消費税」という価格の内訳はいわば買主側から見たものであって、

売主側から見ると「土地仕入れ価格＋建物建築費＋販売経費（消費税含む）＋利益」といった内訳になるのです。

消費税がアップすれば売主にとっては販売経費が膨らむので価格に上乗せしたいところですが、競合物件との兼ね合いなどもあります。

前回、平成9年4月1日に消費税が3％から5％に引き上げられたときは、注文住宅を建てるときの工事請負については平成8年9月末までに契約を結べば、引き渡しが平成9年4月以降でも3％の税率を適用するという経過措置がとられました。マンションや建売住宅は原則対象外でしたが、外装や設備などが変更可能なケースは経過措置が適用されたので、平成8年9月までに契約を結ぼうと駆け込み需要が発生したのです。