先日のニュースで、イオンが大手小売業では初めて不動産投資信託（ＲＥＩＴ)で資金調達するということが出ていました。

まず、リートはもうだいぶ認知されてきたと思いますが、ご存知でした？

Ｒeal　 Ｅstate　 Ｉnvestment　 Ｔrustの頭文字をとったものです。

私は“投資信託”と名が付いただけでスルーしてしまうのですが、資金を調達する側から見れば、魅力的なシステムかもしれません。

まず、リートがどういうものか・・・ですが、

投資家から集めた資金で不動産を運用し、賃貸料、売却益などの収益を分配する商品です。

証券取引所に上場され、株式と同じように売買することができます。

米国では1世紀以上の歴史がありますが、日本では2001年9月からはじまった取引です。

普通の不動産投資と違い、売り買いが自由なことと、上がりそうな物件とそうでない物件とで株価…のようなものが変動するということです。

イオンはこれでまず３,０００億円を最終的には1兆円を調達する…と言っていますが、
それだけイオンのショッピングセンターに投資する人がいるんです・・・かね。

そもそも、投資信託と聞いただけでスルーするという私ですが、なぜかというと
株式や債権の投資信託で“ゴッツゥ儲けた！”という話を聞いたことがないからです。

人は儲けた話をせず、とかく損した話しばかりするもの・・・ですけど、
あまりにも無さ過ぎです。

お金を投資のプロに預けて損した話し…ありますよね。そうＡＩＪ。
あのように裏でどう使われているかわからないのです。

投資家はお金を出すだけ。（本来なら）リスクを負って働いている人はボランティアじゃありませんから、

そこに取り分があって当然のこと。

それだけ見ても投資家にお金が戻りにくいシステムだと思うのですが…。

さらに、運用実績で嘘の報告書だされてしまってはもう・・・。

だから私は信用しないのです。

最近の空室率、賃料の下落の状況を考えるとさらに意欲を削がれるのですが…。
投資は各自の責任において行ってください。

本日の横浜は朝から穏やかに晴れています。「友引」という良いお日柄でもあり絶好の結婚式日和ですね☆

現在不動産賃貸業の仕事についておりますが実は前職「ブライダルコーディネーター」を経験していますので、これから結婚式をあげようとしているカップルの強い味方にもなれちゃいます！ドンドンご相談ください！

先日の続きで「新婚さん」向けの賃貸物件をご紹介させて頂きます。

☆≪フェリズ横浜関内ヌーベルコート≫　関内駅徒歩４分　2005年6月築　ＳＴＵDIOタイプ　35.38㎡

賃料￥108,000　管理費￥10,000　　　礼金1ヶ月　敷金1ヶ月

ペット飼育可能（敷金2ケ月）　大通り公園が近いのでワンちゃんの毎日のお散歩も楽ですね。洋室11.8帖とキッチン2.3帖の広めのお部屋です。充実の設備が魅力です！

オートロック　ＴＶモニター付きインターホン　フローリング　システムキッチン（3口ガスコンロ）　ウォシュレット　独立洗面所　浴室乾燥機　セミオートバス　ＣＡＴV　宅配ＢＯＸ　防犯カメラ　エレベーター

☆≪リブゼ横浜ルーアクララ≫　伊勢佐木長者町駅徒歩1分　2005年1月築　１Ｒ　34.71㎡

賃料￥110,000　管理費なし　　礼金1ヶ月　敷金1ヶ月

現在募集中のお部屋は8階角部屋なので南と西の2方向にベランダがあります。玄関ドアは2ロックタイプなので防犯面も安心です。クローゼットは3ヶ所もあり収納豊富なので広いお部屋が益々広く使えそうです！

駅に近いだけでなくイセザキモールにも近いので通勤や買い物にはとっても便利な好立地です。設備には浴室乾燥機や追い炊き機能は勿論の事「床暖房」も完備です！

管理費とは、「管理員人件費」「公租公課」「共用設備の保守維持費及び運転費」

「備品費、通信費その他の事務費」「共用部分等に係る火災保険料その他の損害

保険料」「経常的な補修費」「清掃費、消毒費及びごみ処理費」「委託業務費」

「専門的知識を有する者の活用に要する費用」「地域コミュニティにも配慮した

居住者間のコミュニティ形成に要する費用」「管理組合の運営に要する費用」

「その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用」と標準管理規約第27条に

定義されており、大部分のマンションでこれに準じています。

つまり、毎月各組合員（購入者の皆さん）から徴収した費用で、上記の支出を全て

賄えなければ適正な管理費の徴収額とは言えません。

ところが、多くのマンションで、適正な管理費徴収額とはなっていない実態があります。

「それでは管理費会計は赤字になっているの？」と疑問を持つでしょうが、ここに

マンション販売業者が作った巧妙なカラクリがあります。

そのカラクリとは、駐車場使用料を管理費会計の収入として計上する方法です。

標準管理規約第29条では、「駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る

使用料は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。」

となっています。

つまり「駐車場使用料は修繕積立金として積み立て」なければなりませんが、

この標準管理規約というのは、「管理組合が各マンションの実態に応じて、管理規約を

制定、変更する際の参考という位置付け」と国土交通省が解説している事を悪用して、

「分譲会社の販売戦略」＝「各マンションの実態」と勝手な解釈を行い、標準とは

異なった各マンションの管理規約に改竄しているのです。

適正な管理費となっているのかを調べるには、予算書（決算書）を見て、管理費会計の

「支出額」＝「管理費収入（各戸からの管理費徴収額）」となっているかを確認すると

判り易いでしょう。

私も区分所有者ですが、管理組合の内情を良く見たことはありません。

それではいけないのですが…

これを機に、自分のマンションがどのような会計をしているのかを確認したいと思います。