インカムゲインとキャピタルゲイン編

もし、これが絶対安全に儲けられる、という投資先があったら、それだけが投資対象として成り立っているはず。
でも実際はそうではなく、数えられないほどの投資商品があります。
幸か不幸か、どの投資も「絶対に儲かる」ものではないのです。

一方、もし、とても儲かる投資先があったとしても、あなたの性に合わない…というケースもあろうかと思います。

私が不動産投資の相談を受ける時、大きく二つの組に分かれるかと考えています。
それがインカムゲインをゲットしたいタイプか、キャピタルゲインのタイプかです。

インカムゲインとは簡単に言うと、1,000万円で不動産を買って、それを1,500万円で売って、500万円儲けました、というタイプ。
もちろん、最近多いマンションのリノベーションも含みます。
マンションを800万円で買って、リフォームに500万円かけて、2,000万円で売れれば、手元にとりあえず700万円…となります。
もちろん手数料や登記、税金などで700万円そのまんまとはいきませんが。

キャピタルゲインは、例えば1,000万円で不動産…たとえばマンションの一室を買って、他人に貸し、その賃料を毎月獲得していくというものです。今では、1,000万円もあれば都内のワンルームを買うことができ、利回りも４～１０％程度あって、選り取り見取りです。
投資の対象としては、ワンルームやファミリータイプのマンションから、駐車場、一棟売りのアパートや、テナントビル、ホテルの一室などが代表選手です。
景気が良い時は土地の価格が上昇していたのであらゆる不動産投資でキャピタルゲインが得やすい環境だったのですが、地価が下がり続けている今はそれを狙えませんので注意が必要です。

一時ラブホテル・ファンドといって、投資額に応じてアガリを分配しようという投資がありました。
考え方によっては無くならない業種のひとつと思えるかもしれません。
ただ法的に大きな変化がありました。ラブホテルは平成23年1月から風営法の範囲に入ることになりました。結果、融資がとても受けにくくなったことから経営が難しくなりました。
それを見越しての投資商品でしたがホテル自体が存続できなくなれば、文字通り元も子もなくなります。

あとキャピタルゲイン派にとって忘れてはいけない大事なことがありますが、それはまた今度。

今では珍しくないお金に関する本は2000年（平成12年）あたりから顕著にに増えてきたように思います。
私が読んだ中で衝撃的だったのが、「金持ち父さん　貧乏父さん」（ロバート・キヨサキ著）です。これが2000年に出版されていま す。
著者はこの本を皮切りに続編を出していますが、次に出版された「金持ち父さんのキャッシュフロー　クワドラント」は前著でホットにした読者の頭をより具体的に整理してくれました。

それまでお金について…ましてや自分の人生設計なんて、私は真剣に考えたことがありませんでした。
生命保険に加入するときに、人生プランらしきものを生保レディーが用意してくれましたが“意外とはかないものなんだなぁ～”と 感じたことを覚えている程度です。

私もサラリーマン時代は、きっと何歳で係長になって、課長になって…あとどうなるんだろ？くらいしか考えていませんでした。

著者のロバート・キヨサキはそんな平凡な（平和ボケしている）私たちに火をつけてしまいました。
お金についてのセンスを持てば、あなたが思い描いていたことが夢ではなくなって現実になる…かも？と教えてくれたのです。

次著のキャシュフロー・クワドラントでは、まず働く人たちを４つの領域に分けます。投資家、ビジネスオーナー、自営業者、従業員。

著者は無理矢理この領域へ行け！と言わない代わりに、それぞれの領域での生き方を書いていますが、
読んだ後どこの領域に行きたいか聞かれたら…迷わず、投資家！やビジネスオーナー！と答えるあなたに変身します。

当時たまたま海外に出る機会があったわけですが、向こうでよく“仕事なにやってるの？”と聞かれます。

ところが日本でよく言うように ○○という会社に勤めています…じゃ答えにならないのですね。その会社で何をやっているか？を説明しないと納得しませんでした 。
従業員を英語に直すと、オフィス・クラークとなるのでしょうが、海外でオフィス・クラークは、日本でいう庶務課の事務員くらいの印象のようです。
いかに従業員という地位が日本以外では評価が低いかを思い知らされたものです。

私たちは“（会社に従順な）いい従業員”になるための教育を受け、そのようになってきたと思います。

でも、この本を読むと「自由になりたい！」と心の奥底から湧いてくる衝動を抑えられなくなります。
さてあなたは変身するでしょうか？

①金持ち父さん　貧乏父さん　　ロバート・キヨサキ著　筑摩書房
②金持ち父さんの　キャッシュフロー・クワドラント　　ロバート・キヨサキ著　筑摩書房

私は以前、投資用アパート・マンションのコンサルティング会社にいました。
建築もやっていたのですが、いろいろ勉強させてもらいましたが、見てはいけないものまで見てしまったように思います。

すべて暴露するわけにはいきませんが、これから投資をしようという方々に損をしていただきたくないので、
そこに絞ってお伝えしたいと思います。

新築アパートのメリットといえば、賃料が高く設定できる、設備がすぐには壊れない、テナントが入りやすい、心理的瑕疵物件（自殺や事件）の心配がない、など良いことづくめ…のような気がしますよね。
実際私もそれをうたい文句に営業していました。

ただ、どうでしょうか？

賃料は確かに近所の物件より高めに設定できました。ところが「新築プレミアム」が効くのも完成前くらいで、完成してからも空き 部屋が残っていると、仲介会社から値下げ交渉がガンガン入ってきます。
オーナーは一刻も早く満室にしたい…というより、しないとローンが払えないので安くしてでも入れてしまいます。
すると、新築アパートとはいえ、賃料は中古物件とあまり変わらなくなってしまうのです。

次に、テナントが数か月か半年して転勤などで退室したとしましょう。すると、もう次に募集するときは「新築」とは書けないので 「築浅」になります。
ところが、賃貸物件を探している人は「新築」というキーワードで検索するので、その「築浅」は早くも検索から漏れてしまうこと になります。

給湯設備はすぐに壊れない…と思っていましたが、海のそばに建てたアパート、利益を優先させたため手すりや柵を鉄で造ったとこ ろ、一気に錆が流れ出してきて壁面を汚しました。
すると、１年も経っていないのに全体が薄汚くなってしまいました。とても築浅物件としてお客様に紹介出来なさそうなほど…。
エアコンの室外機も、建築会社の利益を優先したために１年程ですぐ故障してしまいました。対策として耐塩害仕様というのがある ようです。

引き渡してしまった後はそういうのって、メーカーの保証期間が過ぎるとオーナーの負担になります。

心理的瑕疵…これは問題です。今では交通事故の約３倍もの人が自殺しているのですから。
とういうことで、新築物件だからといって、不幸にも自殺されてしまえば…瑕疵物件と同じことになってしまうのです。

このように、新築アパート・マンションといっても、安全な投資とは言い切れないのです。

私たちは、中古より新しいものが好きですよね。車を見ても、家電製品にしても。
アパートマンションも新しい方が無難か…というと思わぬ落とし穴がある事も覚悟しておかなければなりません。
なにせ絶対に安全な投資など無いのですから。