小さい文字を読むの…好きですか？
そろそろ老眼鏡が必要になっている私にとってはNoと言いたいところです。

生命保険に加入した時、小さい文字でびっしり書いてある約款という冊子を渡されました。大切な内容だとは思いながら一回も読んだことがありません。
でも、逆に事業者の立場になると、読んでほしくないところは小さい文字にしたくなるもの。

不動産投資をしようとするあなたは、生命保険の約款を読む根気は要りませんが、小さい文字に注意を払うことに少しだけ慣れていただきたいと思います。

私はそれを読むのが今では楽しみになっています。
投資する方々がその物件を買った後で“そんなの聞いてなかった”となるように、業者がさりげなくつくる落とし穴は何かな～と探すのです。

例えば都内豊島区、１Kの区分所有物件、購入価格は1,890万円。駅まで徒歩7分
小さい文字にはこういうことが書いてあります。

物件名からはじまり、住所や敷地面積などいろいろ書いてあって…
■借り上げ賃料/月額68,000～73,200円　■賃料支払免責期間/3か月　■借り上げ期間/4年間　■管理費/入居者負担　■修繕積立金/購入者負担　■敷金・礼金・保証金/お支払いいたしません　■提携ローンのご案内/・・・・年利率2.544％～6.06％　■火災保険料/別途ご負担いただきます　■金融機関事務手数料/最低105,000円　■自社事務手数料/52,500円　■管理基金/（一括）150,000円……….

「4年間借り上げ…」で安心だと思ったら…ん？
支払免責期間て…？これは、3か月は賃料はお支払いしませんよ、という意味です。

敷金…？　あなたの元には借り上げ賃料だけしか入りません。

提携ローン…なに？～6％って…頭金を購入金額の1割入れてローン組んだら、なんと毎月の支払はローンだけで10万円を超えました。

金融機関事務手数料？…10万円もかかりますか？　そのうえに自社の事務手数料…ですか。

管理基金150,000円？…賃料に換算したら2カ月分…ですね。

こんな感じで、マンション販売業者は１戸販売するごとに、仲介手数料だけでなく、
事務手数料、敷金、礼金、保証料（更新ごとに毎回）、もしかしたら火災保険会社からと提携ローンの金融業者からのキックバックが収入になります。
営業マンに高い交通費や報酬を払える訳です。

小さい文字だけではありません。大きな文字でも「おお～っ」と思わせることが書いてありますけど、それはまた後日。

それぞれの業者さんの誠意が広告の細かい文字に表れますね。

もう過去のものかと思ったらまだ続いていたんですね、投資用マンションを売りつける営業が。

打ち合わせコーナーにお客さんを入れたら、ドアのカギを閉めてしまうようです。
契約書にサインするまで返さないって…そんなぁ。
私たちはそれを「詰め営業」と言いますが、詰め将棋のごとく購入者の買わない理由を全部潰して追いこんでいくのです。

以前友達から投資用のマンションを買いたいんだけど同席してくれないか？といわれたことがあり、楽しみにしていましたが業者から断られたそうです。
そりゃそうでしょうね。
私のような冷めた外野がいたら間違いなく購入を止めるはずですから。

投資用のワンルームマンション営業…一時の勢いはなくなりましたがまだ健在ですね。

北海道や九州や四国へ行って、都内の投資用マンションを販売してくるんです。
購入者は一度も物件を見ることなく、アガリを期待して買うのですが、

サラリーマンで20万円の給料をもらっていたとしましょう。

そのうちの6万円を今の賃貸で払うと、14万円が残ります。生活費で5万円使うとして、残り9万円。

都内のワンルームを買うのに毎月のローンの支払いが6万円。でもそのワンルームの家賃が7万円。
するとワンルームを持ちながら、ローンを払っていっても毎月１万円ずつ増えていきます…。

こんなうまい話が…あっていいんでしょうか？

何千万もするマンションを買っても毎月儲かる…なんて聞いたら、つい買ってしまいますよね。

でも、ローンの金利が一定って誰が決めたんでしょう？
家賃が必ず入ってくるって誰か保証してくれたでしょうか？30年間借り上げ？…大丈夫ですか？
家賃が下がる傾向にある今、どんなシミュレートをしてくれたでしょうか？
機器が故障した場合はどのような手配になっていますか？その業者が手配する工事業者指定になっていませんか？

まあ、こういうことがあって、結局あなたの利益がどんどん削られていくのです。

ワンルームの投資用マンションのすべてが儲からないのではありませんが、
詰め営業で売るということは、そうでもしないと売れない商品だということを忘れてはいけません。

余談ですが、最近は詰め営業をできる若者が少なくなったと聞きました。

なので、日本語を勉強している中国人に詰め営業を憶えさせて、ガンガンやっているという半ば笑い話まであります。
真偽のほどは不明ですが、日本の若者はそれほど草食化してしまった…ということですかね？

○肉○食…　焼肉定食じゃありませんよ～

不動産はとても高額な商品ですが、仲介手数料はその約３％。
4,000万円の物件であれば、130万円ほどを仲介業者に支払うことになります。

でも仲介業者は何をしてくれたのでしょうか？
あるケースの流れを書きますので、業者の「仕事」を見つけてみてください。

あなたは駅に置いてあった住宅情報誌を手に取り、気になる物件があったので書いてある連絡先に連絡して、週末約束をして現地で待ち合わせして部屋を見せてもらいました。
前からそのマンションに焦点を絞っていたし、気にいったのでその日の内に購入することを決め、物件からほど近い不動産業者の事務所に行って購入申し込みを書きました。
手付金だけは用意できたので翌日契約することにしました。
住宅ローンは不動産業者が審査にまわしてくれることになりました。
3週間かかりましたが、審査がおりたとのことでローンの契約をしに平日に銀行へ行きました。
数日後、引き渡しの日になり、銀行で住宅ローンが実行され、司法書士や仲介業者や、売主にお金を分配して終了。

さて、仲介業者の「仕事」はいくつくらいあったですかね？

物件の売主に電話して鍵を開けてあなたに見せた…ことくらいでしょう。

こう考えると、仲介手数料…ちょっとはマケてよ！と言いたくなったり、
ちょっとよくみると、同じ物件が「売主」から販売されていることが後でわかることもあります。

売主から買えば、仲介手数料が必要ではなくなります。
仲介業者を通すと、物件が4,000万円なら132.3万円の仲介手数料が余計にかかります。

こんなケースもあれば、次のように付き合いが長くなるケースもあります。

あなたは、どうしても譲れない条件をいくつか伝えました。子供が小学校を卒業するくらいに不動産の購入を考えているとします。
まだ、1年くらい時間的余裕があります。
最初の1ヶ月くらいはその不動産業者の営業マンにずっと案内してもらいましたが、決められる物件には至りませんでした。他の不動産屋も行ってみましたが同じ物件しか出てこなかったので納得しました。

しばらくは時々営業マンから週末に見てもらいたい物件があるという連絡がくるので行ってみたけれど、全然欲しいものと違いました。
それからさらに2カ月くらいした平日の昼間、携帯に電話が入って、今すぐ見てもらいたい物件があると。
仕事をやりくりして、妻と見に行ったところまさにコレという物件だったので決めました。その物件はつい今ほどに物件となったというもので、広告にも出ていなければ、ネットにも出ていないものでした。

こんな仕事をしてくれるのなら仲介手数料を満額払っても納得ですよね。

でも、あなたはこうだったからいくら、ここまでしたからいくら…とはなかなかできないものです。

海外では買主から手数料をいただかずに、売主からのみというケースが多いようです。
日本では逆に手数料を削るな！と…。

誰が言っているかって？

もちろん不動産業界団体。あしからず。

あ、そうそう仲介手数料、正確には3％+6万円の合計に消費税、というのが計算式ですが、よくこの+6万円て何かお客様から聞かれることがあります。

それに対して収入印紙代ですと言い切ったどこかの新人がいたそうですが…違います！！

でも、収入印紙代と説明されたお客様もそれで納得したそうですから…怖い。