あなたが新築のアパートや、中古のアパートを投資用に買ったとしたら、どんな設備をつけますか？
もし古い物件をリフォームして、新たに貸室をつくるとしたら、何に気を配ればいいのでしょうか？

一言でいうと、それは費用対効果じゃないでしょうか？

一戸建ての住居であれば、快適性のためにはあれも付けたい、これも付けたいと思って、それを実現させるのは一向に構いませんが、投資物件となるとそこはビジネス。

せっかく費用をかけて「いい部屋」にしてもそれが賃料にプラスできればいいですけれど、
賃料に上乗せできなければそれはイマイチだったということです。

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さて、問題です。
アパートの設備というと…

トイレ・バス別、セキュリティー、ロフト、2口ガスコンロ、ＩＨクッキングヒーター、ネット使い放題、洗浄式便座、
ケーブルテレビ、独立洗面台、室内物干し、家具付き、デザイナー、床暖房…
といったところでしょうか？
この中でお金がとれる設備と、取れないものとを分けると…あなたはどう考えますか？

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私が考える「お金の取れる設備」は、トイレバス別、ネット使い放題、デザイナー…くらいでしょうか？

○セキュリティーは、内容によりますけど、入居者に著しく不便を強いるようですと考えものです。
○ロフトがあるからといって、実際は賃料に組み込めないようです。
○２口ガスコンロは、以外にIHより人気なんですが、これも今や当たり前の設備です。
○洗浄式便座は、前の入居者が使っていたのをそのまま…というのに抵抗を感じる方も多いと聞いています。
○ケーブルテレビは、テレビ自体見る若者が減っているので、ネット環境の方を重視すべきでしょう。
○独立洗面台、室内物干しは、あるとうれしい設備のひとつですが、賃料にはほとんど影響がありません。
○家具付き…これは入居者が入らない部屋の苦肉の策ですか。
○そして床暖房。これはなんとなく付けてあげたい設備のように感じますが、故障があると結構大がかりだし、これも賃料とは残念ながら反映されない設備のようです。

ただ、デザイナーズ物件にも当たり外れがあります。

外観がデザイナーによるオシャレなものなのはとても良いことです。ただ、室内がオシャレすぎると、その人の趣味に合わないというケースも出てきます。
よくデザイン性と実用性は必ずしも合致しない…といわれますでしょ？

人気のない3点ユニット

室内は割とオーソドックスにした方が良いようです（面白くありませんけど）。
デザイナーズ物件であれば、「デザイナーならでは」のちょっとした気遣いで室内をまとめて欲しいものです。

これだけ書きましたけど、大切なのは周辺環境も含めた全体のバランスです。
不動産は同じ物件が２つとないので、上に書いた個々のことは参考程度にしていただければ幸いです。

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不動産の売却はこちらへ！というチラシがほぼ毎日のようにポスティングされています。

このチラシに書いてそのままファックスしてくれたら無料査定します、という業者もあれば、この周辺で予算がいくらの客がいるからどうか相談してください…という具体的なものまで。

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その具体的なチラシですが、賢明な方ならおわかりだと思いますが、本当にそういう顧客がいることは…ほとんどないのですね。

不動産業者、特に仲介業で一番立場的に有利なのは所有者から専任媒介契約をすること。
専任業者…業界でいう「ブツモト」です。

ブツモトになれば、自ら購入者を見つければ、仲介手数料は売主からも買主からも入るし、
仮に、隣の不動産屋が購入者を見つけても、売主から仲介手数料は入ってきます。

だから、査定を依頼されることでブツモトになるきっかけを作るのです。

ここで査定をどこの業者に選んだらいいのか？ということですが、

「それは…あなたが決めることです」とミタさん風に言いたいところですが、ぜひ当社へ！

査定をするとき、あなたはきっと2社以上に依頼するはず。
複数社の査定額がほぼ同じならそれがきっと正しい査定額です。
あとは営業の眼を見て、ソリが合う方の会社と媒介契約すれば良いと思います。

ですがたいがい、査定に使われる資料は同じでも、査定額が違うことになります。

迷いに迷ったら当社にご相談ください。

一番頼りになるのは近隣物件の最近の成約事例です。

先に書いた、「とにかくブツモトになるため」の査定をする業者は、
一概に高い査定額を言ってきます。
成約事例を見て、だいたい3,000万円くらいだなぁ～、とあなたが思っているところに
4,000万円スタートで行きましょう…とか。

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売主であるあなたは、その4,000万円に眼がくらんでその業者で媒介契約を結びたくなるでしょう。

でも、そういう会社はえてして、媒介契約をとったあと、劇的な減額を要求するものです。
このカラクリは書くと長くなりますので後日にしますが、

やっぱり甘い話には注意が必要なのですね。

女性専用のサービスって結構あります。

通勤電車の女性専用車両、フィットネスクラブ、映画館やガソリンスタンドのレディースデイ、居酒屋の女子会割引き、高速夜行バス、

そしてマンション。

男の私は差別じゃないかと憤慨していますが（苦笑）

あなたが不動産投資を考えたとき、女性向きの一棟もののアパート・マンションの経営も選択のひとつとなるでしょう。

男の私にとって、女性専用はなんとなく（よくわからないという点で）魅力的です。

それにそういった需要も確かにあります。

でもあなたが大家さんになるのであれば、現実を重視していただきたいです。

そのアパートが集客という点で立地的に何も問題ない場合は別ですが、
男を排除しただけで、入居希望者の数も半分になることを忘れてはいけません。

男女共用なら2週間の募集期間で満室になるところ、２か月…あるいはもっとかかってしまうかも知れません。

満室が遅れると投資家であるあなたの通帳への入金が予定していた額に至らず焦りがやってきます。
一方で、仲介からは容赦なく値下げ交渉がやってきます。
仲介業者は手続きを増やすことが大事（儲け）ですから、大家さんの毎月の借金の返済まで気を使ってくれません。
空室にしておくよりはいいだろうと思って値下げすると…もう値上げは出来ないと思ってください。

再度言いますが、この物騒な世の中、女性専用マンションのニーズは、確かにあります。

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ですから、アパート経営、特に女性専用をやられる時は…ぜひ腹を据えて臨んでください。
入居者が入らないから

途中で男もＯＫ…というのは、先に入っている方の手前、なかなかできませんからね。