中間省略登記の代替手法を用いた瑕疵担保免責契約の成否

中間省略登記に代わる方法として、「第三者のためにする契約」と「買主の地位の譲渡契約」を利用する方法が考えられているが、

その第2の契約を、それぞれ「無名契約」としたり、「買主の地位の譲渡契約」とすることにより、

売主の瑕疵担保責任を免れることができると本に書いてあるが・・・

なぜ、そのような契約をしたいのか？

（例）不動産の買取り再販会社であるが、このたび再販する中古マンションは、築年数も経っており、管理体制もあまりよくない物件なので、できることなら瑕疵担保責任を負いたくない。
ついては、下図のような中間省略登記に代わる方法としての「第三者のためにする契約」などの手法を用いて、一般消費者であるエンドユーザーに対し、瑕疵担保責任を負わない特約付で売却したい。

（私は思う。瑕疵担保責任を負いたい会社・個人はいない・・・上記の理由はもはや「第三者の為に」なんてことはない、自分の為である。）

景気の良い時の状況とはかなり異なる・・・・バブル期は中間省略はさかんにあったと・・・契約直後には価格が上がる状態

「第三者のためにする契約」とか「買主の地位の譲渡」といった、中間省略登記の代替手段として認められた異例の複雑なスタイルを取る理由が、エンドユーザーである買主に誰も瑕疵担保責任を負わないようにするためということであれば、あまり推奨できる手法ではない。
このような手法が取られるのはまれであるが、一般消費者である買主の無知に乗じて、すなわち買主が十分その法的結論を知らないまま契約をしてしまうというケースもある。回答欄の国交省不動産業課長通知が強調するとおり、「買主が自らの法的地位を十分に理解した上で」契約締結をすることが必要である。かつてと異なり、企業のコンプライアンスが叫ばれる時代である。

消費税が発生するのは、売主が法人の場合に限ります

物件価格全体にかかるのではなく、建物価格だけにかかるのです。

仮に建物価格が2,000万円とすると、現行ではその5％にあたる100万円の消費税がかかることになります。

この消費税は物件価格に含めて表示されます。

価格が4,500万円の土地付建物は、消費税込みでその価格なのです。
消費税がアップしたら物件価格（土地付建物はどうなるのでしょう。

仮に建物価格が2,000万円で物件価格が4,500万円だとすると、5％の消費税は100万円なので土地価格は「4,500万円－2,000万円－100万円」で2,400万円ということになります。

同じ価格でもし消費税が8％にアップすると、税額は「2,000万円×8％」で160万円となり、物件価格も60万円上がって4,560万円になります

実際の価格がこのとおりに必ず上がるとは限りません。

「土地価格＋建物価格＋消費税」という価格の内訳はいわば買主側から見たものであって、

売主側から見ると「土地仕入れ価格＋建物建築費＋販売経費（消費税含む）＋利益」といった内訳になるのです。

消費税がアップすれば売主にとっては販売経費が膨らむので価格に上乗せしたいところですが、競合物件との兼ね合いなどもあります。

前回、平成9年4月1日に消費税が3％から5％に引き上げられたときは、注文住宅を建てるときの工事請負については平成8年9月末までに契約を結べば、引き渡しが平成9年4月以降でも3％の税率を適用するという経過措置がとられました。マンションや建売住宅は原則対象外でしたが、外装や設備などが変更可能なケースは経過措置が適用されたので、平成8年9月までに契約を結ぼうと駆け込み需要が発生したのです。

世の中は、一部のお金持ちが彼らの都合のいいルールをつくって動いているから、一部のお金持ちがどんどん金持ちになっていく…という話をきいたことがあります。

（お金が入ってくる）しくみをつくる人と、そのしくみを使う人…どちらも満足を得ているのですが決定的な差ですよね。

遠い記憶なので正しいかわかりませんが、こんなエピソードがあったそうです。
かつて、何人かの仲間でアメリカに行った時のこと。
マクドナルドのハンバーガーをはじめて食べた、藤田田氏とその他の大勢。

うまいね～！という大勢の声の中、「これは（日本でも）いける！」と確信した藤田氏。

当時はまだ、バーガーをカウンターで買い、食べながら歩く習慣が無かった日本でしたが、その時のひらめきは正しく、
その後、その藤田氏は日本マクドナルドの創業者となり成功をおさめました。

食べて「うまい！」と思うか、「ビジネスとしてイケる！」と思う、ちょっとした違いでこの差…です。

不動産業界にも、こんな動きがあります。
「競売不動産取扱主任者」・・・これは民間資格ですよ。
一般社団法人不動産競売流通協会というところが、競売不動産の知識をつけなさいと、検定をつくりました。

受験料は9,500円。1万人受験したらそれだけで9,500万円が協会に転がり込みます。
きっと資格の有効期間は1～3年でしょう。更新料でさらに収入が期待できます。
それに、「・・・主任者」って、国家資格の「宅地建物取扱主任者」と間違いやすいですよね！

それにそれに、競売不動産流通協会は、ＦＫＲという略称をもっているようですが、

ＦＲＫというすでに認知された団体（不動産流通経営協会）があるだけに、ちょっと…と思います。

いやいや、これはひがみですね。くやしかったら私が資格をつくるべきでした。
しくみをつくる人と、それを利用する人の差です。

新築マンション・アドバイザー
収益不動産取扱主任者
新築戸建コーディネーター
不動産売買コーディネーター
いろいろできそうですけど、何がいいですかね？

私はこの競売不動産取扱主任者の資格・・・利用しない気がします。