皆さんも何度か経験があるかと思います。物件探している時、不動産屋によく聞かれるトークがあるはずです。

何件も不動産屋を回ると、何回も同じことを聞かれて面倒になることもあるでしょうが、不動産屋としても条件を把握する為には必要な情報なのです。

不動産屋も人です、なのでやる気にさせるような返答をするようにしてください。集中力が違います！

予算はいくら？

探している場所の相場と希望する条件に見合った適切な答えを用意しておきましょう。住みたい地域、求める物件に見合った賃料を返答することが重要です。

なぜ物件を探すの？

この返答は非常に大事です。理由・動機があいまいですと、冷やかしと不動産屋は思ってしまい適当な感じになります。

いつ頃までに引っ越したいの？

時期が早い方が、がぜん不動産屋はやる気になります。しかし、理由、裏付けをしっかりしてないと・・・できる不動産屋は思いのほか勘がイイのです。

決めのトーク

「早く決めないとなくなります。」「申込みが他にも入っています」など、ヘボ不動産屋が良く使う言葉です。

これらの言葉はほとんどが嘘である可能性が高く（中には本当に人気の物件もあります。）、早く契約を決めたいという不動産屋の心理があるわけです。

当社でこの決め台詞を使うときは本当の時にしか使いません。（信用がなくなるからです）

当社の決め台詞は・・・・

「お話し前ススメていいですか？」

他にも多数ありますが、基本的に良い物件紹介・イイ感じで紹介すると、お客様が「これにします」って言ってくれます。

ローン/融資特約とは、

金融機関やローン会社からの融資を前提として不動産を購入する場合に、予定していたローンが不成立になると、不動産の購入ができなくなる可能性があります。そこで、融資を受けられなかった場合に備えて、売買契約書の中に入れる特約条項の一つです。

内容は「指定の金融機関とローン契約が成立しなかった場合には契約を白紙撤回し、支払済みの前金を無利息で返還する」などがあります。

重要事項説明書には下記のように表現されています。

一定の期日までに融資承認がなければ自動的に契約が解除となるタイプ（解除条件型）と、一定の期日までに融資承認がなければ、定められた解除期限までであれば契約の解除をすることができるタイプ（解除権留保型）の二つがあります。

○	「解除条件型」のローン特約
	条件が成就（ローンの否認）した時に、当然に売買契約の効力が消滅するという内容を定めた特約（民法第127条第2項型特約）

○	「停止条件型」のローン特約
	条件が成就（ローンの承認）した時に、売買契約の効力が生じるという内容を定めた特約（民法第127条第1項型特約）

解除権留保型　この場合、解除期限までに相手に「解除」の意思表示を到達されることが必要で、それを過ぎてしまうと、ローン特約による解除はできなくなる、実際の契約では、ローン特約の期限までに融資の承認が得られなくても当事者双方が契約の続行を望み、別の金融機関に融資申し込みをする場合もありますが、このような場合には、ローン特約の期間を変更するための変更合意が必要となる。

解除権留保型のローン特約の場合、買主側にはローンが承認されなくても買うという選択肢があるので、ローン特約を理由に解除するのかしないのかの意思表示は明確にする必要がある。

実際には、買主、売主双方が望んだ契約ですので、履行されるように仲介業者が仕事をするのですが、どうしようもない時も、事故にならないように仲介業者が頑張るのです。

融資利用の特約による解除
1.後記「16.金銭の貸借に関する事項」欄に記載された融資承認取得期日までに融資の全部もしくは一部について承認が得られない、または否認された場合、買主は上記の期日までであれば、売買契約を解除できます。
2.前項により売買契約が解除された場合、売主は、買主に受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還しなければなりません。

一つの不動産は、世界に二つとしてないものです。

最近は、雑な不動産営業マンが増えてきました。

ん？昔の方が乱暴か？

物件の有無を確認せずに、

お客様を車に乗せご案内するのです。

当社は、物件を持って販売していますので、物件確認をせずにご案内できますが、

仲介の仕事をするときは、やはり物件確認をします。

物件確認あるある

• 一年前くらい売却済みの物件を確認
• 更地なのに鍵はどこですか？と・・・
• 情報公開したばかりなのに価格の変更ありますか？
• 二言目には広告いいですか？
• 同じ営業マンが何回も同じ物件を確認してくる

また、思いだしたら書き込みます。