たまに投資物件を探していらっしゃるお客様の中で、「利回り１０％以下の物件情報はいらないからね」とおっしゃる方がいます。
こういう区切り設けてしまうと、優良物件の情報がお手元に届かなくなることもあるので注意です。
もちろん、そういう物件情報を仕入れて、自分で手を掛けて…というのならわかりますが、
物件は遠方で、自分はサラリーマンをしながら大家さん生活を…とお考えなら、１０％というような区切りをつけないようにお勧めしています。
なぜなら、たいていの場合、中古で１５％の木造アパートというと、ロクなものでなかったりします。
電卓を横に置いて計算してみてください。
毎月の収入×１２ヵ月＝年間収入…①
物件の価格…②
①÷②×１００％＝表面利回り
ですよね。
１０％以上あったとしましょう。これでニンマリせずに…
①×０．９…③ （常に満室とは限らないので、常に1割減（入居率90％）と仮に考える）
③－500,000円…④ （修理・維持費などの年間費用）
④－100,000円…⑤ （固定資産税・都市計画税を仮に10万円として…）
で、⑤÷②×100％をやると…いくらになりましたか？
それが、いわゆる実質利回りとなりますが、不動産取得税が他にもかかりますね。
また、物件の価格を固定して考えていますが、
これが変わると、利回りの数字はコロコロ変わります。
それくらい利回りの数字と言うのは水ものなので、あまり、情報入手の段階で％を言わない方がいいのです。
表面８％でも、あとメンテいらず…というものもありますし、
場所によっては空室のリスクが少ない…という利点のあるものもあります。
株を持ては値下がりが心配になり、アパートを持てば空室が心配になって…。
ですから、そのバランスが大事です。
表面利回りで５％とかいうと、トントンかマイナスになることもあるので、
やっぱり計算することにしましょ。
当社にはその優良物件があるので、お問い合わせくださいね。そういう物件はネットに出てないものですし…。
